(주)부영, 공공임대아파트 임차인들과 마찰 빚는 까닭

“내 집 마련 꿈은 언제쯤?”

 

국내 최대 민간 임대사업자인 (주)부영(회장 이중근)이 공공임대아파트 임차인들과 분양전환산정가격을 두고 마찰을 빚고 있어 그 배경에 관심이 집중되고 있다.

임대주택법은 임대주택의 공익성을 고려해 전용면적 85㎡ 이하의 임대주택에 대해 임대기간이 만료된 후 분양전환 시점에서 법이 규정한 기준을 넘는 분양가격을 산정하지 못하도록 규정하고 있다.

그러나 임차인들은 부영이 이 법을 따르지 않고 사측 임의로 주변 시세에 맞춰 가격을 산정, 공공기관이 건설한 임대아파트에 비해 턱없이 높은 가격으로 분양전환을 강요하고 있다며 문제를 제기하고 있다.

▲ 임대아파트 전국회의 부영연대가 지난 16일 서울 서초구 대법원 앞에서 부영의 임대아파트 분양전환가격산정과 관련된 재판의 빠른 판결을 촉구하고 있다

분양전환 산정가격 관련 법해석 두고 의견대립…결국 법정공방까지
특별수선충당금 미적립 및 하자 미보수 논란도…사측 “사실무근”

부영은 1983년 설립된 이후 다른 민간업체들이 사업성이 낮다는 이유로 꺼리는 공공임대사업에 주력한 기업이다.

특히 김영삼 정부와 김대중 정부를 거치며 국민주택기금 지원을 통해 사업에 탄력을 받았고, 이로 인해 98년에는 주택건설실적 업계 1위를 차지하는 등 눈부신 성장을 이룩했다.

임차인과 마찰, 대체 왜?

이처럼 공공임대아파트 사업을 필두로 탄탄대로를 달리던 부영이 임차인들의 반발을 사게 된 발단은 지난 2002년 9월부터 2005년 12월 사이 임대주택법시행규칙이 한시적으로 변경되면서 부터였다.

그 전까지의 임대주택법은 해당 주택의 공공성을 고려해 전용면적 85㎡ 이하의 임대주택에 대해 사업자가 임대기간이 만료된 후 분양전환 가격에 상한선을 두도록 규제하고 있었다.

그러나 2002년 9월부터 2005년 12월 사이 경기침체가 이어지자 정부는 이 기간에 입주자를 모집하는 전용면적 60㎡~85㎡ 이하의 공동임대아파트에 대해 한시적으로 임대주택법시행규칙에서 정한 분양전환산정기준의 적용을 배제 했다. 소위 ‘분양가 자율화 단지’를 통해 민간 사업자를 끌어들이겠다는 계획이었다.

이후 2005년 12월 다시 분양전환가격 산정 기준에 따른 규제가 시작됐고, 2008년에는 해당 법이 전면 개정되면서 분양절차를 종전의 분양전환계획서 제출에서 분양전환승인서 신청으로 변경하고, 분양가격 산정에 대해서도 전용면적 85㎡이하의 임대주택은 일괄적으로 새 법을 적용하도록 했다.

현재 분양가 자율화 기간에 부영이 건설한 공공임대아파트의 분양전환가격은 시세를 따라 책정되어 있다.

일례로 동두천 송내지구에 건설된 부영의 5년 공공임대주택 아파트의 분양전환 가격의 경우 같은 시기에 분양전환을 하고 있는 LH공사의 전환가격이 1억 500만원인데 비해 4,000만원이 더 높은 1억 4,500만원에 달한다.

이에 대해 부영 임대아파트 입주자들의 모임인 부영연대 측은 2008년 법 개정이 기존의 분양가 자율화 단지에도 소급적용 된다며 법에 따른 분양가격 재산정을 요구하고 있다.

헌법재판소 결정으로 심화된 갈등

부영연대 측이 이 같은 주장을 펼치는 데에는 헌법재판소의 결정이 바탕이 되어 있다. 2008년 임대주택법이 전면개정 되면서 해당 법안의 소급여부를 두고 의견이 갈리자 정부에 의해 정당하게 부여받은 혜택을 박탈당할 위기에 놓인 부영 측은 헌법소원을 제기했다.

그러나 헌법재판소는 지난해 7월 29일 ‘해당 법안의 공익적 성격이 임대사업자의 이익에 비해 크다’며 법 개정의 당위성을 강조했다.

이 같은 헌재의 결정은 같은 기간 진행된 청주시 상당구에 위치한 부영3단지 임대아파트의 분양전환가격산정 소송에도 큰 영향을 미치게 됐다.

부영은 2003년 9월 입주를 시작한 해당단지의 의무임대기간이 만료되자 2009년 1월 청주시청에 분양전환 승인서를 제출해 1억 1,800만원에 분양가격을 허가받게 됐다.

이에 대해 임차인들은 부영 측이 분양절차는 2008년도 법령을 따르면서 전환가격 산정은 2003년 당시의 분양가 자율화 법령을 따르고 있다며 위법성을 지적, 청주시청을 상대로 분양전환 승인을 취소하는 소송을 제기했다.

대전고등법원은 지난해 8월 헌법재판소의 결정을 인용해 분양가격 역시 2008년 개정된 임대주택법을 따라 산정해야 한다고 판시했다. 청주시는 즉각 상고를 했고, 현재 해당 소송은 대법원에 계류 중인 상태이다.

이에 부영연대 측은 지난 16일 대법원 앞에서 기자회견을 열고 헌재의 결정에 근거해 대법원이 빠른 판결을 내려 줄 것을 촉구했다. 또한 이들은 부영 측이 분양가격산정 외에도 각종 위법한 행위로 임차인들을 괴롭혀 왔다고 주장했다.

부영이 임대아파트의 하자 부분에 대해 보수를 하지 않았고, 매년 임대료를 법이정한 상한선인 5%에 가깝게 올렸으며, 임대특별법에 따라 매월 적립했어야 할 386억원 가량의 특별수선충당금을 현재까지 겨우 141억원 정도만 적립하면서 그나마도 입주자들에게 넘겨주지 않았다는 것이다.

특별수선충당금은 아파트의 노후에 따라 발생할 각종 하자에 대비해 건설사가 미리 보수 금액을 적립했다가 분양전환이 되면 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주는 것을 말한다.

부영연대 측은 사측이 위헌소송을 이유로 이 돈을 제대로 넘겨주지 않고 있다며 임대주택법을 위반하고 있음을 지적했다.

▲ 부영측이 법제처로부터 받은 법령해석. 이 법령해석에는 분양가 자율화 기간에 입주를 시작한 임대아파트의 분양전환시 가격 산정은 2008년 개정된 임대특별법의 분양전환 산정기준 적용대상에서 제외된다고 나와있어 임차인들의 혼란만 가중시키고 있다.

부영 “위법행위는 사실무근”

그러나 부영측은 부영연대의 주장이 사실이 아니라며 오히려 억울함을 호소하고 있다.

부영 관계자는 <파이낸셜투데이>와의 전화통화에서 “헌재의 결정은 해당 법의 당위성이나 분양전환절차에 관한 부분만을 담고 있을 뿐, 가격산정에 관한 내용은 없다”며 “국토해양부와 법제처에 문의한 결과 2008년 임대주택법 전부 개정 당시 실수로 경과 규정이 누락돼 입법상의 오류가 있었고, 분양전환가격 기준이 과거 법에 소급적용 되지 않는다는 의견을 받았다”고 밝혔다.

실제로 본지가 입수한 법제처의 법령해석 의견서에는 분양가 자율화 기간 내 입주자를 모집하고 2008년 6월 이후 분양전환 허가를 신청한 임대사업자의 경우 2005년 법이 적용돼 분양전환 가격 산정 기준적용 대상에서 제외된다고 명기돼있다.

부영측은 부영연대가 주장하는 사측의 ‘횡포’에 대해서도 반박했다. 하자 미보?및 특별수선충당금과 관련해서는 “하자는 지속적으로 보수해오고 있었고, 특충금은 전용면적 부분에 대해서만 적립하는 것으로 되어있는데 부영연대 측은 공용면적을 포함한 전부에 대한 적립을 요구하고 있다”고 설명했다.

또한 임대료 상승에 대해서는 “5%를 올린 지역은 김해지역으로 당시 해당 지역의 부동산 가격과 물가가 크게 올라 5%이상을 올려야 했지만 법에 따라 5%만을 올렸다”며 “이 외의 지역은 1~2% 수준으로 인상했는데 부영연대 측이 김해지역만을 문제삼고 있는 것”이라고 지적했다.

그러면서 그는 “부영연대 대표가 진보신당 소속인데, 재보궐 선거를 앞둔 시점에서 이 문제를 고의적으로 이슈화 시키려는 것 아니냐”라고 의구심을 나타냈다.