임대주택법 개정안, 김태호는 무엇을 하였나??

임대아파트전국회의 부영연대와 각 지역 대표자들이 지난 10월 10일 임대주택법일부개정법률안 국회 진행경과를 확인하기 위해 국회 소관위 위원실을 방문하였었습니다.

각 소위원실 방문후 대표발의자인 김태호의원실에 지역대표자들이 방문하여 들은 소리는 너무나 충격적이었습니다.

 

다음날인 11일 장유미분양대책위연석회의로 법 개정안에 대한 조정안을 김의원실에서 보내왔었습니다.

 

이 내용을 전해듣고 참 기가 막혔습니다...

 

조정안에 대하여 미분양연석회의에서 13일날 곧바로 김의원실에 보낸 검토의견서 내용을 첨부합니다.

 

임대주택법 조정안에 대한 의견

 

수 신 : 김태호국회의원.                                                  시행일 : 2012. 10. 13.

발 신 : 장유부영미분양대책위 연석회의(회장 김대웅)

제 목 : 귀 의원 발의 임대주택법일부개정법률안 조정안에 대한 의견.

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1. 귀 의원께서 발의한 임대주택법일부개정법률안(의안 1900110)에 대하여 귀 의원께서 당 회로 2012. 10. 11. 보내오신 조정안에 대하여 의견을 개진하오니 참조하여 주시기 바랍니다.

 

 

2. 당 회는 현재 제출되어 있는 개정법률안 원안대로의 처리가 기본입장임을 알려드립니다.

지난해 법안 마련 당시 이미 국토해양부 등과의 사전조율이 끝났고, 국토해양부장관에게서도 협조하겠다는 답변을 받았다고 밝히셨습니다.

벌써 1년이 지나온 시점에 원안 통과가 불가하니 3가지 안으로 국한하여 조정하여 처리하겠다는 것은 신의의 문제라 사료됩니다.

 

 

3. 귀 의원의 3가지 조정안에 대한 당 회의 의견을 송부하오니 참조바랍니다.

 

① ㅇ 건설원가 산정 제도개선 방안

- 대법원 판결을 준용해 법령에 실제 투입된 건축비를 규정

- 임대주택법 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) 제8항 신설

ex. “분양전환가격 산정을 위한 건축비는 표준건축비를 상한으로 하되, 표준건축비 범위 내에서 실제로 투입된 건축비로, 택지비는 조성원가를 할인한 택지공급가격으로 하여 산정토록 한다”로 명시

 

 

의 견 => 공공임대사업자가 건설원가를 부풀려 최초임대개시 당시 최초주택가격을 산정하여 부당이득을 취하고 또다시 분양전환 당시 가격산정시 부당이득을 취하여 온 관행은 이미 대법원전원합의체 판결등으로 확인되었습니다.

이에 대해서 법안으로 구체화하는 것에는 적극 동의합니다.

다만, 최초주택가격산정승인권자는 지자체 장인 만큼 최초주택가격 승인시에 취득신고된 실제 건설원가(택지비, 건축비 등)로 최초주택가격을 산정하는 내용으로 법안을 개정하여 근본 문제를 해소하여야 한다는 의견입니다.

 

② ㅇ 감정평가의 신뢰성 제고 방안

- 분양전환가격 산정을 위한 감정평가의 기준을 분양전환 당시가 아닌 임대의무기간 만료일로 함

- 임대주택법 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) 제9항 수정

ex. “분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장‧군수‧구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다” → “분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 임대의무기간 만료시점에 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장‧군수‧구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다”

- 임대주택법 시행규칙 제9조 [별표1] 수정

 

 

 

의 견 => 위 조정안은 현 임대주택법과 별다른 차이가 존재하지 않으므로 개정하고자 하는 취지에 부합하지 않으므로 개정법률안 원안( 제 21조 ⑪항 제1항부터 제10항에 따라 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 전용면적이 85제곱미터 이하이거나 임대의무기간이 10년 이하인 건설임대주택의 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액(價額)으로 하되 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다. 이 경우 감정평가금액은 최초 임대개시일과 임대의무기간 만료일을 기준으로 각각 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.)대로 처리되어야 한다는 입장입니다. 임대사업자는 임대의무기간 만료시에 응당 분양전환을 하여야 하는 것입니다.

 

 

또한, 최초 건축(임대) 당시의 실 주택가격(시세)은 배제하고 분양전환 당시의 시세만을 반영하는 현재의 방식은 임대사업자의 이익만을 우선하는 것이므로 개정법률안의 최초 임대개시일과 임대의무기간 만료일 기준으로 각각 감정평가를 실시해 산술평균하여야 임차인과 임대사업자가 50 : 50으로 그에 따른 이익(손실)을 공유할 수 있는 것입니다.

 

(단, 현 개정법률안의 ‘최조 임대개시일’과 ‘임대의무기간 만료일’의 산술평균 방식 중 ‘임대의무기간 만료일’을 ‘분양전환 당시(분양전환 하기로 한 날)’로 수정하는 정도의 조정안은 수용 가능하다는 입장입니다.)

 

또한, 개정법률안 21조, 21조의 3과 관련된 적용례인 부칙조항( 제4조(임대사업자의 분양전환 의무에 관한 적용례) 제21조제9항 및 제21조의3제4항의 개정규정은 이 법 시행 당시(제21조의3제4항의 개정규정의 경우에는 같은 개정규정 시행 후로 본다) 종전의 「임대주택법」에 따라 최초로 분양전환이 승인되는 경우부터 적용한다.

제5조(감정평가금액 산정에 관한 적용례) 제21조제11항의 개정규정은 이 법 시행 전에 분양전환승인을 신청하였으나 이 법 시행일까지 승인되지 아니한 경우에도 적용한다.)들도 원안대로 처리되어야 한다는 입장입니다.

 

③ ㅇ 미분양주택의 분양전환 승인 개선 방안

- 임대주택법 시행규칙 제2조(미분양주택의 임차인 선정) 일부 수정

ex. 임대사업자는 제1항 및 제2항에 따라 우선 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상인 경우 분양전환승인일부터 1년 이내(제7항에 따라 임차인이 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 남은 임대차 계약기간이 지난 후 6개월 이내를 말한다)에 그 남은 임대주택을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각하여야 한다로 수정 권고

 

 

의 견 => 임대주택법 시행규칙 제2조(미분양주택의 임차인 선정)은 현재 발의된 법안과는 상관없는 내용( 제2조(미분양주택의 임차인 선정) 「주택법」 제9조에 따른 등록사업자가 「임대주택법」(이하 "법" 이라 한다) 제6조에 따라 임대사업자 등록을 마치고 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사를 받을 때까지 분양되지 아니한 주택을 임대할 경우에는 해당 주택이 국민주택기금을 지원받아 건설되거나 공공사업에 따라 조성된 택지에 건설된 주택으로서 그 수가 20호 이상인 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 임차인을 선정하며, 그 외의 경우에는 해당 사업자가 정하는 바에 따라 임차인을 선정한다.) 이며 임대주택법 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환)과 오인하고 계신 것으로 보입니다.

 

위 조정안 또한, 개정법률안 원안 (제21조 ⑧항 임대사업자는 제1항 및 제2항에 따라 우선 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상인 경우 분양전환승인일부터 1년 이내(제7항에 따라 임차인이 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 남은 임대차 계약기간이 지난 후 6개월 이내를 말한다)에 그 남은 임대주택을 분양전환승인된 가격으로 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각하여야 한다.)으로 통과되어야 한다는 입장입니다.

 

또한, 위 조항의 적용례인 부칙3조( 제3조(우선 분양전환 후 남은 임대주택의 분양전환에 관한 적용례) 이 법 시행 당시 종전의 「임대주택법」에 따라 분양전환이 승인된 경우에는 같은 법 개정규정을 적용하여 시행 당시 거주 중인 무주택자에게 우선 분양전환하여야 하며 그 잔여세대에 대하여는 제21조제8항의 개정규정에 따른 “분양전환승인일”을 “이 법 시행일”로 본다. )도 원안 처리되어야 한다는 입장입니다.

 

 

*. 종합하여

현 제출된 개정법률안 중 ‘전용면적85제곱미터 이하, 임대의무기간 10년이하 분양전환가격산정방식 및 감정평가방식 동일적용’‘우선분양 후 잔여세대 해소방안’‘관련 부칙조항’등은 가장 중요핵심 내용으로 반드시 원안대로 처리되어야 한다는 입장입니다. 끝.