하자소송 관련 대법원 판례 및 하자소송 대응 방안관련 법조항.

대법원에서 2012. 4. 13. 임대후 분양된 아파트도 "사용검사일로부터 10년 이내에 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제 9조 1항 및 그에 의하여 준용되는 민법 667조 내지 671조가 적용되고 하자담보책임기간은 민법 제 671조 1항 단서에 의하여 최초 임차인들에게 인도된 때부터 10간간이라고 보아야 한다"는 판례가 나왔습니다.

 

통상적으로 임대후 분양전환 할때는 그 공동주택의 하자보수를 해주어야 하는 것이 상식일 것입니다.

 

하지만, 임대의무기간 10년이 지나면 하자보증증권 시효가 만료되게 되는데 그럼 하자보수의 책임은 응당 매도자(임대사업자)에 주어져야 마땅할 것입니다.

 

대법원의 논리에 맞지 않는 이번 판례로 임대후 분양아파트들의 하자보수 회피가 더욱 극심해 질 것으로 보입니다.

 

그렇다면, 민법 제 575조, 580조, 581조, 582조의 법률에 의한 "매도인의 하자담보책임"으로 소송을 제기하여야 할 것으로 보입니다.

 

임차인들은 임대의무기간 10년동안 하자보수청구권 조차가 없는데 10년이 지난 다음에 분양전환 받았는데 하자보수를 청구할 수 없다면 도대체 상식적으로 말이 안되는 소리입니다.

 

10년이 지난 임대후 분양전환 된 단지들에서는 아래의 법 조문을 참조하시어 임대사업자에게 아래 조문에 의한 하자보수요구를 내용증명을 통해 해두시길 바랍니다.

 

민법에 의한 하자 손해배상 청구

 

       제575조 (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)

① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.

③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

 

       제580조 (매도인의 하자담보책임)

① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

 

       제581조 (종류매매와 매도인의 담보책임)

① 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다.

②전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있다.

 

       제582조 (전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.

 

       제583조 (담보책임과 동시이행) 제536조의 규정은 제572조 내지 제575조, 제580조 및 제581조의 경우에 준용한다.

 

       제584조 (담보책임면제의 특약) 매도인은 전15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다.

 

       제585조 (동일기한의 추정) 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다.

 

       제586조 (대금지급장소) 매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 이를 지급하여야 한다.

 

       제587조 (과실의 귀속, 대금의 이자) 매매계약있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.

 

       제667조 (수급인의 담보책임)

① 완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.

②도급인은 하자의 보수에 가름하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.

③전항의 경우에는 제536조의 규정을 준용한다.

 

       제671조 (수급인의 담보책임-토지, 건물 등에 대한 특칙)

① 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간 담보의 책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다.

②전항의 하자로 인하여 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된 날로부터 1년내에 제667조의 권리를 행사하여야 한다.

 

*. 대법원 판례입니다.