임대주택 분양전환 지자체장 사전승인 및 개정규정 합헌 결정(헌법재판소)

 

임대주택법 제21조제3항 등 위헌확인

 

결정 요약문

 

헌법재판소는 2010년 7월 29일 재판관 전원일치의 의견으로,

임대의무기간이 경과한 건설임대주택을 분양전환할 경우 분양전환승인을 받도록 한 구 1) 임대주택법 제21조 제3항 중 제1항에 관한 부분,

임차인이 분양전환승인을 신청할 경우 임대사업자가 신청서류 작성에 협조하도록 한 구 임대주택법 제21조 제6항, 시장·군수·구청장이 임대사업자의 의견을 듣지 않고 감정평가법인을 선정하도록 한 임대주택법 제21조 제9항 본문 및 구 임대주택법 시행령 제23조 제1항이 임대사업자인 청구인의 재산권과 영업의 자유를 침해하지 아니하고,

2) 임대주택법 제21조의 개정규정의 적용시점을 분양전환계획서 제출시로 삼은 임대주택법 개정법률 부칙 제3조가 청구인의 평등권, 영업의 자유, 경제활동의 자유를 침해하거나 소급입법에 의한 재산권 침해에 해당하지 아니하므로 헌법에 위반되지 아니한다는 결정을 선고하였다

(일부 각하하는 부분 있음)

 

사건의 개요 및 심판의 대상 사건의 개요

 

청구인은 임대주택법상 임대사업자로서 임대주택을 건설하여 현재 그 중 일부는 분양전환을 실시하였거나 그 절차를 진행 중인데,

2008. 3. 21. 전부 개정된 임대주택법에 의하여 건설임대주택을 분양전환하려면 반드시 시장·군수·구청장의 분양전환승인을 받아야 하고,

임차인이 분양전환승인을 신청할 경우 임대사업자가 신청서류 작성에 협조하여야 하며, 시장·군수·구청장이 임대사업자의 의견을 듣지 않고 감정평가법인을 선정하게 되었고,

부칙조항에서는 위 개정규정의 적용시점을 분양전환계획서 제출시로 삼는 것에 대하여, 위 규정들이 청구인의 재산권, 영업의 자유, 평등권, 경제활동의 자유를 침해하고 소급입법에 의한 재산권 침해에 해당한다고 주장하며 헌법소원을 제기하였다.

 

심판의 대상

이 사건 심판의 대상은 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되고, 2009. 3. 25. 법률 제9541호로 개정되기 전의 것) 제21조 제3항 중 제1항에 관한 부분(이하 ‘이 사건 분양전환승인조항’이라 한다),

구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되고, 2009. 12. 29. 법률 제9863호로 개정되기 전의 것) 제21조 제5항 중 ‘제1항에 따른 임대의무기간 경과 후’에 관한 부분, 같은 조 제6항(이하 ‘이 사건 신청서류협조조항’이라 한다), 임대주택법 제21조 제8항, 제9항 본문 및 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정되고,

2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 개정되기 전의 것) 제23조 제1항(이하 임대주택법 제21조 제9항 본문과 함께 ‘이 사건 감정평가법인선정조항’이라 한다),

임대주택법 개정법률(2008. 3. 21. 법률 제8966호) 부칙 제3조이다(이하 ‘이 사건 부칙조항’이라 한다).

 

● 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되고, 2009. 3. 25. 법률 제9541호로 개정되기 전의 것) 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토해양부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출하고,

분양전환에 관한 승인(이하 "분양전환승인"이라 한다)을 신청하여야 한다.

 

● 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되고, 2009. 12. 29. 법률 제9863호로 개정되기 전의 것) 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환)

⑤ 임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 각각 1년 이상 제3항에 따른 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다. ⑥ 제5항의 경우 임대사업자는 제3항에 따른 분양전환승인 신청서류 작성에 협조하여야 한다.

 

● 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정된 것) 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ⑧ 임차인이 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. ⑨ 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. (단서 생략)

 

● 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정되고 2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 개정되기 전의 것) 제23조(분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제21조 제9항에 따라 감정평가를 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」 제7조 제2항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가법인(「국유재산의 현물출자에 관한 법률 시행령」 제2조 제27호에 따른 주식회사 한국감정원을 포함한다. 이하 “감정평가법인”이라 한다) 두 곳에 의뢰하여야 한다.

 

● 임대주택법 개정법률(2008. 3. 21. 법률 제8966호) 부칙 제3조(건설임대주택의 분양전환승인에 관한 적용례) 제21조의 개정규정은 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 분양전환계획서를 제출하거나 분양전환의 허가를 신청한 임대사업자에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 임대사업자가 분양전환계획서의 제출 또는 분양전환의 허가신청을 이 법 시행 이후 6개월 이내에 취소하는 경우에는 그러하지 아니하다.

결정이유의 요지

1) 분양전환방식의 변경으로 인한 청구인의 손실은 헌법상 보장되는 재산권의 범위에 속한다고 보기 어려우므로 이 사건 분양전환승인조항 및 이 사건 감정평가법인선정조항은 청구인의 재산권을 침해하지 아니한다.

영업의 자유에 관하여 보면, 이 사건 분양전환승인조항, 이 사건 신청서류협조조항 및 이 사건 감정평가법인선정조항은 임차인의 우선분양전환권을 실질적으로 보장하여 무주택 임차인의 주거안정을 도모하기 위한 것으로 그 목적의 정당성과 수단의 적절성이 인정된다.

 

임대주택법상 임대사업자에게 장기저리융자 등 각종 혜택이 부여되고 있는 점, 분양전환승인시 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로만 승인하도록 정해져 있어 임대사업자의 신속한 사업이익회수가 가능한 점, 감정평가법인 선정에 대한 이의신청을 통하여 재평가가 가능해진 점 등에 비추어 보면 피해의 최소성도 인정되며 법익의 균형성도 갖추었다고 인정되므로, 위 법률조항들은 과잉금지원칙에 반하여 청구인의 영업의 자유를 침해하지 아니한다.

 

2) 이 사건 부칙조항은 아직 진행과정에 있는 사안을 대상으로 하는 부진정소급입법에 해당하므로 소급입법에 의한 재산권 침해가 문제되지 않고, 기존의 분양전환방식에 대한 청구인의 신뢰가 임차인의 주거안정이라는 공익에 비해 크다고 할 수 없으므로 위 부칙조항이 신뢰보호원칙에 위반하여 청구인의 영업의 자유를 침해한다거나 시장경제질서에 위반된다고 보기 어려우며 평등권 침해라고 볼 수 없다.