임대주택법 개정안 국토해양위(수석 전문위원) 검토의견서 입니다.

임대주택법 개정안이 발의된 것은 현재까지 총 5건 이지만, 이중 4건이 9월 18일 국토해양위 전체회의에 상정되었습니다.

 

오늘(20일)부터 소위에서 논의될 것으로 보입니다.

(근데, 과연 금번 정기회기내에 처리 하기는 할까요??...)

 

소위에 회부된 4건의 개정 법률안에 대한 국토해양위 수석전문위원의 검토 보고서 인데요.

개정안을 주도적으로 마련했던 제가 보기엔 현실진단에서 좀 부족한 것 같고, (공공)임대사업자를 과잉보호하려는 쪽으로 느껴지네요.

(두 곳 정도는 수정보완이 필요하다고 보여지네요)

 

2008년 2월, 부영임차인들이 전국단위의 '임대아파트전국회의 부영연대'를 결성한 비슷한 시기에 국내 민간임대사업자들도 협회를 구성하여 부영대표이사를 초대협회장으로 선출하기도 했었습니다.

임대사업자들이 왜? 협회를 구성하였을까요?? 모두 짐작하시겠죠? ^^

 

요즘 이 협회가 많이 바쁘게 움직이고 계시다더군요... 국회의원들도 바쁜데...^^

 

검토보고서 첨부하오니 참고하시기 바랍니다.

 

1901104_국토해양위원회_검토보고서.hwp

 

임대주택법 일부개정법률안 【김태호의원 대표발의】 【남인순의원 대표발의】 【김희국의원 대표발의】 【박수현의원 대표발의】 검 토 보 고

2012. 9

국토해양위원회

수석전문위원임 병 규

- 목 차 -

Ⅰ. 김태호의원 대표발의안1

1. 제안경위1

2. 제안이유1

3. 주요내용2

4. 검토의견4

가. 임대의무기간 만료시 주택기금 환수및 분양전환의무기간 위반 및 특별수선충당금 미적립 등의 경우 임대사업자 등록 말소4

나. 분양전환 승인 이후 2년간 임대보증금 등의 증액 청구 금지8

다. 임차인의 분양전환 신청 요건완화 등, 임대사업자의 분양전환 요건 강화, 임대사업자 임차인의 매도청구 요건 완화10

마. 임대조건 신고를 승인으로 변경21

<참고자료 1> 임대조건신고 제도 개요25

<참고자료 2> 공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준26

<참고자료 3> 임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료27

Ⅱ. 남인순의원 대표발의안28

1. 제안경위28

2. 제안이유28

3. 주요내용29

4. 검토의견31

가. 긴급주거지원 필요계층에 대한 우선입주자격 부여31

나. 임대조건 차등규정 의무화34

다. 임차인 파산･실업 등의 관리비 감면 등37

라. 임차인대표회의 구성․신고 및 임대사업자와 관리규약 등에 대한 협의의무화39

Ⅲ. 김희국의원 대표발의안42

1. 제안경위42

2. 제안이유42

3. 주요내용43

4. 검토의견45

가. 토지임대부 임대주택 도입 근거 신설45

나. 토지임대부 임대주택의 토지 임대기간 등47

다. 토지임대부 임대주택에 대한 특례50

Ⅳ. 박수현의원 대표발의안55

1. 제안경위55

2. 제안이유55

3. 주요내용56

4. 검토의견57

가. 임대주택법상 ‘부도 등’의 범위 확대57

나. 임대사업자 등록 의무화 및 임대사업자 등록말소 의무화62

다. 임대사업자간 임대주택 매각관련 국민주택기금 채무자 지위 승계 의무65

라. 임대주택의 임대조건 관련67

마. 임대주택 우선 분양전환 관련 ‘부도 등’ 기간 단축70

바. 부도등, 파산 등에 해당하는 임대주택의 국가 매입72

사. 저당권 설정 등의 제한 위반시 벌칙 조항 신설76

<참고자료 1> 임대주택 사업에 따른 세제지원 현황78

<참고자료 2> 부도 등, 파산 등의 경우 임대주택 분양전환 절차79

Ⅰ. 김태호의원 대표발의안

1. 제안경위

가. 제 안 자 : 김태호의원 등 44인

나. 제 안 일 : 2012. 6. 13.

다. 회 부 일 : 2012. 7. 9.

2. 제안이유

최근 국민주택기금이나 공공택지를 지원받아 민간이 건설하는 민간건설공공임대주택이 공급되고 있으나 민간임대사업자가 임대료와 보증금을 과도하게 요구하거나 빈번하게 인상하고 임차인에 대한 분양전환을 회피하거나 분양전환 시 높은 분양가격을 요구하고 있어 저소득층의 주거안정이란 공공임대주택 본연의 기능이 약화되고 있는 실정임.

이에 공공임대주택의 경우에는 임대료 등을 포함한 임대조건을 시장⋅군수⋅구청장에게 승인받도록 하고 임차인이 직접 분양전환승인을 신청하는 경우에는 신청 요건을 완화하며 전용면적 85제곱미터 이하이거나 임대의무기간 10년 이하인 건설임대주택의 경우에는 동일한 분양가격 산정 방식을 적용하여 분양가격 인하를 유도함으로써 공공임대주택 임차인의 주거안정을 도모하려는 것임.

3. 주요내용

가. 국토해양부장관은 제16조에 따른 임대의무기간이 만료되고 1년이 경과한 때에는 제1항에 따라 지원된 국민주택기금을 전액 환수하도록 하여 임대사업자의 분양전환승인 의무를 강제함(안 제5조제4항 신설).

나. 임대의무기간 종료 후 분양전환승인을 받고 3개월 안에 분양전환하지 않는 경우 2년 이내 임대조건 임의변경을 하지 못하도록 하여 분양전환을 유도함(안 제20조제2항 단서 신설).

다. 공공임대주택의 임차인이 직접 분양전환승인을 신청하는 경우의 신청 요건을 완화하고, 분양전환승인 후 임대사업자가 6개월 안에 분양전환에 응하도록 하던 규정을 3개월 안에 하도록 기간을 단축하여 임대사업자의 분양전환 회피를 방지함(안 제21조제5항⋅제9항 및 제21조의3제3항⋅제4항).

라. 공공임대주택의 임차인이 분양전환을 신청하지 않아 임대사업자가 공공임대주택을 제3자에게 매각하는 경우에도 임대차 계약기간 만료 전에는 매각하지 못하도록 함(안 제21조제7항).

마. 공공임대주택의 분양전환가격을 산정하는 감정평가법인의 선정기준을 법률에서 직접 규정하여 분양전환가격에 대한 신뢰도를 제고함(안 제21조제10항).

바. 전용면적이 85제곱미터 이하이거나 임대의무기간이 10년 이하인 건설임대주택에는 동일한 분양전환가격 산정방식을 적용하도록 하고, 분양전환 당시를 기준으로 평가하던 감정평가금액을 최초 임대개시일과 임대의무기간 만료일을 기준으로 각각 평가하여 산술평균하도록 함으로써 공공임대주택의 분양전환가격을 인하함(안 제21조제11항 신설).

사. 공공임대주택의 임대조건을 시장․군수․구청장에게 승인받도록 하고, 임대보증금 또는 임대료의 인상을 증액이 있은 후 2년 이내에는 하지 못하도록 하여 공공임대주택 임차인의 주거비 부담을 완화함(안 제26조제2항 및 제3항 신설).

4. 검토의견

가. 임대의무기간 만료시 주택기금 환수(안 제5조) 및 분양전환의무기간 위반 및 특별수선충당금 미적립 등의 경우 임대사업자 등록 말소(안 15조 1항)

현 행	개 정 안
제5조(임대주택의 건설재원) ① ∼ ③ (생 략)	제5조(임대주택의 건설재원) ① ∼ ③ (현행과 같음)
<신 설>	④ 국토해양부장관은 제16조에 따른 임대의무기간이 만료되고 1년이 경과한 때에는 제1항에 따라 지원된 국민주택기금을 전액 환수하여야 한다.
제15조(임대사업자의 등록말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록을 말소할 수 있다.	제15조(임대사업자의 등록말소) ① ------------------------------------------------------------------------------.
1. ∼ 4. (생 략)	1. ∼ 4. (현행과 같음)
<신 설>	4의2. 제21조제8항을 위반하여 우선분양전환 후 남은 임대주택을 분양전환하지 아니한 경우
4의2. 제21조제8항에 따라 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우	4의3. 제21조제9항 전단 또는 제21조의3제4항 전단에 따라 3개월 이내에 분양전환에 응하지 아니한 경우
<신 설>	4의4. 제31조제1항 또는 제2항에 따라 특별수선충당금을 적립하지 아니하거나 양도하지 아니한 경우

개정안 제5조는 임대의무기간이 만료되고 1년이 경과한 때에는 지원된 국민주택기금 전액을 의무적으로 환수하게 하고 있으며, 개정안 제 15조는 개정안이 요건을 완화한 분양전환 의무기간 3개월을 위반한 경우는 물론 특별수선충당금을 적립하지 않거나 양도하지 않을 경우 임대사업자 등록을 말소하도록 하고 있음.

이는 임대사업자에게 분양전환 의무를 강제하는 수단을 마련하여 분양전환을 촉진함으로써 임차인의 자가 주택 소유를 증가시키겠다는 것으로 그 취지는 긍정적일 수 있음.

먼저 기금대출 환수 관련, 주택 시장 상황에 따라 분양전환이 원활하지 않을 수도 있고 또한 실무적으로도 분양전환을 위한 감정평가, 가격협상 등으로 실제 분양전환이 이루어지기까지 1년 이상 소요될 경우도 예정할 수 있으므로, 지나치게 사업자에게 가혹한 처분이 될 수 있다는 점에서 도입여부에 관해 신중한 검토가 필요할 것임.

또한 법 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) 제2항에 따르면 임대사업자가 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택을 일정한 임차인에게 우선적으로 분양전환 하는 경우에도 임대사업자가 국민주택기금 융자금에 대한 이자를 납부하지 않아 법 제2조제7호나목의 “부도등”에 해당하는 것으로 보는 기간도 대통령령으로 정하는 기간인 6개월에 1년을 더한 기간을 초과하여 이자를 내지 아니한 경우에만 “부도등” 으로 보는 점과 비교해 보면, 융자금 원리금 미납부 등과 같은 의무불이행 조건도 제시하지 아니하고 1년이 경과했다는 이유만으로 국민주택기금 전액을 환수하게 하는 것은 과잉금지의 원칙에 반할 수 있음.

더욱이 최근 주택시장 안정으로 분양전환 이후 주택가격이 상승하기 힘든 상황이어서 임차인들이 분양전환을 하기보다 임대로 계속 거주하기를 바라는 경우도 있을 것임. 그렇다면, 지역별로 상황이 다른 점을 인정하더라도 전국의 모든 임대주택에 대해 분양전환을 획일적으로 강제하는 것이 임차인에게 반드시 유리한지는 면밀한 검토가 있어야 할 것임.

또한 법 제21조 제1항이 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 우선분양전환권을 인정하고 있고, 동조 제5항에 따라 임대사업자가 고의로 분양전환 신청을 게을리 하면 임차인(대표회의)이 직접 분양전환승인을 신청할 수 있고, 동조 제8항에 따라 분양전환 승인을 받은 이후에도 임대사업자가 분양전환에 응하지 않으면 매도청구권을 보장하고 있는 점을 감안하면 개정안은 임대사업자에게 더욱 불리한 부담을 지우는 측면이 있음.

참고로 분양전환시에는 사업자 기금대출(대출조건 : 7∼9천만원, 2%, 10년거치 후 20년 상환)은 수분양자로 대환(대출조건 : 5.2%, 1년 거치 19년 상환 또는 3년 거치 17년 상환) 처리되므로 대출 상환을 강제할 경우, 오히려 분양전환을 받는 이에게 금융부담이 전가될 가능성도 있음을 고려할 필요가 있음.

다음 임대사업자의 등록말소 관련, 법 제31조에 따라 특별수선충당금을 적립하고 이를 분양전환된 주택의 입주자대표회의에게 양도하도록 하고 있는 바, 이를 위반하는 경우 등록을 말소하고자 하는 개정안의 경우 법이 정한 의무를 위반한 것에 대해서 벌칙을 적용할지 혹은 등록말소를 선택할 지는 입법재량의 문제일 것으로 보여짐.

다만 개정안에 따라 분양전환 요건을 3개월로 단축한 이후 이에 응하지 않은 경우 임대사업자 등록을 말소할 수 있게 하는 바, 이것은 통상의 분양전환신청 기간이 최장 90일 소요된다는 점을 감안할 때 다소 지나친 제약이 될 것으로 보임.

나. 분양전환 승인 이후 2년간 임대보증금 등의 증액 청구 금지(안 제20조 제2항 단서)

현 행	개 정 안
제20조(건설임대주택의 임대조건 등) ① (생 략)	제20조(건설임대주택의 임대조건 등) ① (현행과 같음)
② 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 「주택임대차보호법」으로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다. <단서 신설> ③ (생 략)	② -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 다만, 「임대주택법」 제21조제4항에 따라 임대분양전환승인 이후에는 2년 동안 증액을 청구하지 아니한다. ③ (현행과 같음)

개정안은 임대분양전환 승인 이후에는 2년동안 보증금 등을 증액청구하지 못하도록 하고 있음.

이는 분양전환 승인 이후에도 전환가격으로 인한 분쟁이 지속되는 동안 임차인의 주거안정을 도모하기 위한 것으로, 분양전환이 승인되었음에도 계속 임대를 지속하는 세대는 임차인이 우선분양을 포기했거나 구입할 능력이 없는 경우는 물론 우선분양의 자격을 갖추지 못했을 수도 있다는 점에서, 계속해서 임대주택에 거주할 수밖에 없게 되는 세대를 보호하려는 취지에 대해서는 긍정적인 효과가 기대됨.

그런 점에서 분양전환 승인 전의 계약내용과 같이 2년이라는 기간에 한해서 임대료 증액 청구를 제한함으로써 분양전환 승인 이후에도 마땅한 주거지를 찾기 어려운 임차인을 보호하는 취지에 대해서는 입법적인 재량으로 판단할 수도 있음.

필요하다면 이 개정안은 임대주택법 시행규칙 별지 표준임대차계약서 상 분양전환기간이 만료하는 시점부터 분양전환이 완료되는 시점사이를 불법거주로 보아 현실적으로 임대사업자가 이에 대한 배상금을 물리는 것을 완화하거나 제한하는 방법도 고려할 수 있을 것임.

그러나 분양전환 후 주택법 제43조를 준용하여 관리주체(임대사업자)는 분양전환 대상 가구의 50% 이상의 소유권이 이전되면 입주자대표회의를 구성하고 관리권을 이전하게 되는 만큼, 분양전환은 새로운 주택을 분양하는 것과 같은 효력을 가지는 것으로 보아야 하며, 분양전환 승인 이후 분양이 되지 않는 세대에 대해서는 관리주체가 소유권 이전이 이루어질 때까지는 관리권을 가지고 있다고 보아야 할 것임.

따라서, 분양전환 승인이 결정된 이후에는 당초 계약의 잔여 임대기간을 제외하고는 상호간의 계약변경의 합의를 통해 정하는 등 통상적인 민법상의 임대차 원리에 따라야 할 것을 법률이 직접 강제하는 것은 적절한 입법으로 보기는 어려울 것임.

그리고 안 제21조 제8항에 따라 분양전환 후 남은 주택이 20세대 이상인 경우 분양전환 승인일로부터 1년 이내에 제3자에게 매각하도록 의무화하고 이를 어길 경우 임대사업자 등록을 말소하도록 정하고 있는 바, 2년 동안 임대료의 증액을 청구하지 못하게 하는 것은 서로 기간 상충이 되는 문제도 있음.

다. 임차인의 분양전환 신청 요건완화 등(안 제21조제5항), 임대사업자의 분양전환 요건 강화(안 제21조제7항), 임대사업자 임차인의 매도청구 요건 완화(안 제21조제9항4호 및 제5호 신설)

현 행	개 정 안
제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① ∼ ④ (생 략)	제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① ∼ ④ (현행과 같음)
⑤ 임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 각각 6개월 이상 제3항에 따른 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다.	⑤ ------------------------------------------------------------------------------------------------------3개월-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2분의 1----------------------------------------------.
⑥ (생 략)	⑥ (현행과 같음)
⑦ 임대사업자가 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.	⑦ -----------------------------------------------------남은 임대차 계약기간(남은 임대차 계약기간이 6개월 이하인 경우에는 6개월을 말한다. 이하 같다) 안에-------------------------------------------------------------------------------.
<신 설>	⑧ 임대사업자는 제1항 및 제2항에 따라 우선 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상인 경우 분양전환승인일부터 1년 이내(제7항에 따라 임차인이 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 남은 임대차 계약기간이 지난 후 6개월 이내를 말한다)에 그 남은 임대주택을 분양전환승인된 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각하여야 한다.
⑧ 임차인이 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.	⑨ 임차인이 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 경우에는 임대사업자는 분양전환승인일부터 3개월 이내에 분양전환에 응하여야 한다. 이 경우 임대사업자가 분양전환에 응하지 아니하면 임차인은 승인받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.

안 제21조제5항에서는 임차인의 매도청구권을 현행 6개월에서 3개월로 단축하고 있는 바, 분양전환신청을 위해서는 감정평가에 최장 90일(감정평가 30일, 이의신청 30일, 재평가 30일)이 소요되고 가격협의 등 검토기간이 필요한 점을 감안할 필요가 있어 임차인의 분양전환승인 신청요건 변경에 대해서는 좀더 신중한 검토가 필요한 것으로 보임.

또한 임차인 동의요건을 과반수 이상으로 완화할 경우 전체 임차인 의견이 제대로 반영되지 못해 현행법보다 임차인들간의 분쟁이 더 증가할 우려도 있어 임차인의 권리보호에 오히려 저해가 될 소지가 있고, 각종 정비사업의 가중 정족수를 정한 입법례도 대부분 총수의 2/3이상으로 하고 있는 점도 고려할 필요가 있음.

그리고 안 제21조 제7항에 따라 임차인이 분양전환에 응하지 않아 제3자에 매각가능한 기간을 잔여 임대기간(잔여기간이 6개월 이하인 경우에는 6개월로 봄)으로 연장할 경우 분양전환절차가 최장 2년까지 소요되어 사업자가 우선 분양전환 후 마지막 임차인이 임대기간을 종료할 때까지 잔여세대의 제3자에 대한 일괄매각을 어렵게 하고임대사업자가 임대차기간이 종료한 세대의 공실 유지비용을 추가로 부담하게 되는 문제도 있을 수 있음.

또한 잔여세대가 20세대 이상인 경우를 특정하고 있는 바, 이에 대해서는 임대주택법 및 하위법령이 이미 정하고 있는 바에 따라 분양이 가능한 바, 미분양 대책은 상황에 따라 탄력적으로 정할 수 있도록 하는 것이 효율적일 것이므로 굳이 법률에서 세대수를 특정할 필요성도 크지는 않은 것으로 보임.

또한 안 제21조 제8항에 따라 임차인의 매도청구권을 3개월로 단축하는 것도 임차인이 분양전환에 응하지 아니하여 임대사업자가 제3자에게 매각 할 수 있는 기간(최장 2년, 최소 6개월)과 균형이 맞지 않는 측면이 있으므로 이에 대한 검토도 있어야 할 것임.

분양전환 의무를 부과하는 기간과 관련 분양전환을 원하는 당사자는 그 기간을 단축하는 것이 이익일 수 있으나, 실제 집행 현장의 현실은 물론 당사자의 권리의무에 대해 충분히 검토하고 준비할 시간이 어느 정도가 적절한지를 종합적으로 검토해서 정할 문제로 보임.

라. 분양전환 가격 산정 기준 등(안 제21조제10항, 제11항)

현 행	개 정 안
제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① ～ ⑧ (생 략) ⑨ 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장·군수 ·구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다.	제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① ～ ⑨ (생 략) ⑩ -----------------------------------------------------------------------------------------------국토해양부장관이 고시하는 기준에 적합한 감정평가법인(「국유재산법」에 따라 출자된 주식회사 한국감정원을 포함한다) 두 곳을 시장·군수·구청장이------------------. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
<신 설>	⑪ 제1항부터 제10항에 따라 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 전용면적이 85제곱미터 이하이거나 임대의무기간이 10년 이하인 건설임대주택의 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액(價額)으로 하되 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다. 이 경우 감정평가금액은 최초 임대개시일과 임대의무기간 만료일을 기준으로 각각 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.

개정안은 분양전환 가격 산정시 국토해양부장관이 고시하는 기준에 적합한 감정평가법인(한국감정원 포함) 두 곳을 시·군·구청장이 선정하도록 하고, 85㎡ 이하이거나 10년 이하 임대주택의 분양 전환가격을 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 제외한 금액을 초과할 수 없게 하고, 이 경우 감정평가액은 최초임대개시일과 임대의무기간 만료일을 기준으로 평가한 금액을 산술평균하여 산정하도록 하고 있음.

우선 현행법은 분양전환가격 산정기준이 정책방향 등에 따라 수시로 변동될 수 있어 대통령령(제13조 제5항) 및 국토해양부령(제9조 별표 1)으로 위임한 데 비해, 개정안과 같이 이를 법률에서 직접 규정할 경우 경직적 제도운영을 초래할 가능성도 있다는 점에서 입법체계상 적절한지가 우선 고려되어야 할 것임.

그리고 현행 5년 임대의 분양전환가격을 건설원가(최초 주택가격)와 감정평가액의 산술평균으로 정한 것은 임차인과 임대사업자간에 이익의 균형을 맞추기 위한 취지일 수 있으나, 개정안과 같이 10년 이하 임대주택까지 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 그 감정평가액을 최초임대개시일과 임대의무기간의 산술평균(최초 임대개시일 기준 감정평가액 + 임대의무기간 만료일 기준 감정평가액) / 2)으로 정하게 되면, 감정평가액이 분양전환 당시 시세를 제대로 반영하지 못하고 최초 주택가격은 이중으로 반영하게 되어 임차인의 경우에는 낮은 가격으로 분양전환 가격으로 책정될 수 있어 도움이 되는 측면이 있으나 임대사업자에게는 상대적으로 불리할 수 있음.

현행 분양전환 가격 산정을 위한 현행 원가방식에 대해서는 상호 불신이 크고 이에 기초한 갈등이 임대주택 분양전환에 따른 분쟁의 근본 원인이라는 점에서 분양전환 가격 산정방식을 감정평가 방식으로 일원화하고(이 경우 감정평가의 공적기능을 강화하는 정책과 병행하는 것도 함께 검토), 분양전환 이후 최초분양자 등 특정 개인에게 과도한 양도차익이 귀속되는 문제를 해소하는 방안, 가령 분양전환 후 전매하는 경우 분양전환시 할인받은 금액의 일부를 국민주택기금에 반납하도록 하는 방안까지도 종합적으로 함께 검토할 필요가 있을 것임.

국민의 납세권으로 공공임대주택의 분양대상인 저소득층이 상당한 기간동안 저렴한 임대료로 주거안정을 기하면서 자가소유를 준비할 기회를 주는 혜택을 받는 점은 물론 임대사업자 또한 저리의 국민주택 기금 대출과 각종 세제혜택 등을 얻고 있는 점도 고려해서 합리적인 방안 모색이 병행되어야 한다는 것임.

더욱이 최근의 전월세난은 물론 향후 1∼2인 가구 증대에 따라 임대주택 수요가 증가할 것임에도 여타의 복지수요 증가 및 LH의 재정 능력 한계 등으로 공공의 능력이 제한적일 것이라는 예측이 있다는 점에서 개정안에 따라 임대사업자의 수익성을 지나치게 악화시키게 되면, 민간의 임대주택 공급 위축으로 임대주택 공급 대책의 효과가 저하할 것이라는 우려도 있음.

특히 아직 10년 임대주택의 분양전환 시점이 도래하지는 않았지만, 10년 임대는 5년 임대보다 임대 장기화에 따른 사업성 악화가 더욱 클 것으로 보아 현재 시행규칙에 따라 감정평가액을 기준으로 하도록 하면서 그나마 임차인 부담을 고려해서 그 이하로 분양전환 하도록 하였으나, 개정안과 같이 5년 임대와 동일한 기준으로 변경하는 것은 사업성이 더욱 악화되어 민간의 10년 임대공급을 더욱 위축시킬 수도 있는 만큼 신중한 접근이 필요할 것임.

기본적으로 임대주택의 분양전환과 관련해서 임대사업자와 임차인간에 분양전환 가격에 관한 분쟁이 상존하는 것은 임차인은 낮은 가격에 분양전환하기를 희망하고 임대사업자는 높은 가격으로 분양전환하기를 원하기 때문임.

이러한 분쟁을 그나마 해소하기 위하여 현행「임대주택법」은 제21조 제1항에서 공공건설임대 주택의 우선분양전환을 규정하고, 제9항에서는 건설임대주택(민간, 공공 포함)을 우선 분양전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 하고 있음.

같은 법 시행령 제13조제5항에서 전용면적 85㎡초과의 임대주택(민간, 공공 포함)과 민간사업자가 공급하는 전용면적 85㎡이하의 주택으로서 공공택지 외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택에 대하여는 별도의 분양전환가격의 산정 기준이 없이 임대사업자와 임차인의 자율에 맡기고 있음.

그 외의 공공건설임대주택(85㎡이하의 주택으로서 공공택지에 건설한 임대의무기간이 10년이 아닌 주택)에 대해서만 분양전환가격의 산정 기준을 국토해양부령으로 정하도록 하고 있음.

임대주택법」 시행령 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ①～④ (생 략) ⑤ 다음 각 호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항제2호 또는 제3호에 따라 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준은 국토해양부령으로 정한다. 1. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택 2. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지 외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택 3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택

개정안은 전용면적 85㎡초과의 임대주택과 민간택지에 건설한 임대의무기간이 10년보다 장기인 임대주택의 경우 임대사업자와 임차인간에 분양전환가격을 자율로 책정하던 것은 그대로 두고, 전용면적 85㎡이하의 임대주택과 임대의무기간이 10년 이하인 임대주택 등에 대한 분양전환 가격을 법률로써 직접 정하도록 해서 임차인의 권리를 보호하려는 것임.

개정안이 ‘85㎡ 이하이거나 임대의무기간 10년 이하 임대주택’으로 정하고 있어 임대 사업의 주체가 민간인지 공공인지를 구분하지 아니하고 85㎡ 이하의 임대의무기간 10년 이하인 주택은 모두 대상으로 하고 있어 분양전환 가격의 제한규정이 적용되는 범위를 확대하고 있는 바, 이는 비교적 사회적 약자라고 유추할 수 있는 임차인의 범위를 확대해서 분양전환시 저렴한 가격으로 자가 주택을 마련할 수 있도록 한다는 점에서 그 취지는 충분히 공감할 만하다고 보임.

다만 전용면적 85㎡이하의 주택이거나 임대의무기간이 10년 이하인 임대주택에 대한 분양전환가격 제한과 관련하여, 전용면적이 85㎡이하의 주택이므로 상대적으로 약자인 임차인의 보호 필요성이 크고, 국민주택기금이 지원되고 있어 분양전환 가격에 대해서 공공의 필요에 의한 개입이 인정될 여지는 충분하다고 할 것이나, 위에서 언급한 바와 같이 민간 임대사업자가 사실상 임대주택의 대부분을 공급하고 있는 현실을 감안하고 중장기적으로 민간 임대주택 공급활성화를 저해할 가능성 등을 종합적으로 검토해서 정해야 할 것으로 보임.

마. 임대조건 신고를 승인으로 변경(안 제26조 신설)

현 행	개 정 안
제26조(임대 조건 신고) ① (생 략)	제26조(임대 조건의 승인과 신고) ① (현행과 같음)
<신 설>	② 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 같은 법 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 임대하는 경우에는 제1항에도 불구하고 임대차 계약기간, 임대보증금, 임대료, 해당 임대주택을 매입하기 위한 대출금 등 대통령령으로 정하는 임대 조건에 관한 사항을 시장·군수·구청장에게 승인받아야 한다. 승인받은 내용을 변경(대출금이 감소하는 경우는 제외한다)하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 최초 표준임대보증금과 전환임대보증금의 모든 임대조건은 신고하여야 하며 승인받은 조건 외 어떠한 조건으로도 상호전환하여 임대보증금과 임대료를 받을 수 없다.
<신 설>	③ 임대사업자는 제2항에 따른 임대보증금 또는 임대료의 승인 또는 증액 승인이 있은 후 2년 이내에는 이를 증액하여서는 아니 된다.

개정안은 종래 공공건설임대주택의 경우 임대조건을 시군구청장에게 신고하도록 하던 것을 승인제로 하고, 또한 임대사업자로 하여금 임대보증금 또는 임대료의 승인 또는 증액이 있는 후 2년 내에는 증액을 할 수 없도록 하고 있음.

먼저 임대보증금․월 임대료 등 임대조건은 임대주택법이 정한 범위에서 임차인과 사업자간 계약에 관해 정하는 사안인데 이 계약에 관한 사항을 승인받도록 하는 것은 정부의 과도한 개입일 수도 있고, 필요하다면 ｢주택임대차보호법｣의 적용을 받게 하는 것이 더 바람직할 것임.

물론 여전히 임대사업자가 임차인보다는 우월적 지위를 가질 수밖에 없다는 점에서 일정한 범위 내에서 규제가 필요한 점은 인정되나, 이미 임대주택법 제32조가 국토해양부장관이 정하는 표준임대차 계약서 등을 규정하고 있는 점, 현행 임대주택법상으로도 임대조건을 신고하도록 하고 그 내용이 부당한 경우 조정하고 권고할 수 있어서(법 제26조) 사실상 공적 영향력을 배제하지 않고 있는 점, 임대조건을 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 하여 이행을 강제하고 있는 점(법 제42조)을 감안하면 사실상 승인에 준하여 운영되고 있는 만큼 이를 입법화할 실익도 그리 크지 않는 것으로 보이며, 현행법처럼 입법화한 취지도 가급적 계약의 자율성을 보장하기 위한 입법자의 배려인 것으로 보임.

또한 인상주기를 2년으로 할 경우 2년 뒤에는 일시에 과도한 인상을 허용하는 것으로 보일 수 있어 오히려 임차인에게 부담이 될 수 있다는 점도 고려할 필요가 있을 것임.

<LH 연도별 임대조건 인상율>

(자료: 한국토지주택공사)

연 도	‘07년	‘08년	‘09년	‘10년	‘11년	‘12년
적용 인상률(2년)	1.3	동결	동결	4.8	3.9	4.8
(연간 인상률)	(0.65)			(2.4)	(1.95)	(2.4)
연간 소비자물가상승률	2.5	4.7	2.8	2.9	4.3	-

☞ 2년 단위로 인상하며, ‘08～’09년은 동결하여 실제 연평균 인상율은 1.2% 수준

그리고 위의 표에서 보는 바와 같이, 임대료 조건 결정에 대해 임차인과 이견이 있기는 하나 현재 국토해양부가 정하고 있는 표준임대조건에 따르면 한국토지주택공사 등 공공이 관리하는 임대주택은 저소득계측의 부담능력을 감안해서 사실상 상당히 저렴한 임대료 수준으로 결정하거나 임대 기간 중 임대조건 조정 시에도 물가상승률보다 낮게 책정하고 있는 것으로 보임. (참고자료 3)

즉 공적 책임을 내재하고 있는 공공임대사업자라고 하더라도 운영부담을 가중시키게 되면 결국엔 납세자의 재정 부담이 된다는 점도 고려해야 할 것으로 보임. 그렇다고 민간운영 임대사업자에 대해서만 승인제를 적용하는 것도 형평의 원칙상 바람직한 것으로 보이지는 않음.

참고1

임대조건신고 제도 개요

□ 근거 : 임대주택법 제26조, 영 제25조, 규칙 제16조

□ 신고절차

ㅇ (신고주체) 기금이나 택지를 지원받아 건설한 공공건설임대주택 임대사업자

ㅇ (신고내용) 임대차계약기간, 임대보증금, 임대료, 분양전환 시기․분양전환 가격산정 기준*

* 5․10년 공공임대주택중 85㎡ 미만 임대주택에만 적용

ㅇ (신고시기) 입주예정일 10일전(변경신고는 변경일 10일전)

ㅇ (신고기관) 임대주택 소재지 관할 지자체장

□ 지자체 조치사항

ㅇ 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하거나, 관계법령에 부적합한 경우 조정 권고 가능

ㅇ 조정대상이 아닐 경우 신고를 받은날로부터 10일 이내에 신고필증을 교부하고 임대조건 신고대장에 기재

ㅇ 임대조건을 매분기 종료 후 다음달 말일까지 당해 지방자치단체의 공보에 공고

□ 위반시 처벌기준

ㅇ 임대조건을 신고하지 아니하거나 허위로 신고한 경우

- 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금(법 제42조)

참고2

공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준

□ 5년 공공임대

◦ 산정방법 : (건설원가* + 감정평가금액**) / 2

* 건설원가=최초입주자모집당시의 주택가격1) + 자기자금이자2) - 감가상각비3)

1) 최초입주자모집당시의 주택가격

= 건축비 및 택지비를 기준으로 입주자 모집 승인권자가 산정

2) 자기자금이자

= (최초 입주자모집당시의 주택가격 - 국민주택기금융자금 –임대

보증금과 임대료의 상호전환 전 임대보증금)×이자율×임대기간

3) 감가상각비

= 임대기간 중 법인세법시행령의 규정에 의한 계산방식에 따름

** 감정평가금액 = 2의 감정평가법인이 평가한 당해 주택의 감정평가 금액의 산술평균금액

	《감정평가법인 선정기준 및 재평가 등》
◦ (선정기준) 시장‧군수‧구청장이 감정평가업자 선정 요청을 받은 날부터 30일이내에 국토해양부장관이 고시하는 기준을 총족하는 감정평가법인(한국감정원을 포함) 2인을 선정 ◦ (평가기준일) 감정평가법인 선정을 요청한 날 ◦ (감정기간) 감정평가 의뢰일로부터 20일 이내(10일 연장 가능) ◦ (비용부담) 분양전환승인 신청인(임대사업자 또는 임차인) ◦ (재평가) 임대사업자 또는 임차인이 감정평가 결과에 이의신청을 하는 경우(1회에 한정)와 감정평가액중 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우. 이 경우, 비용부담은 이의신청을 한 자가 부담

□ 10년 공공임대 : 감정평가금액 이하

참고3

임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료

□ 국민임대주택(국토부 고시 표준임대조건)

표 준 임 대 보증금	임대주택가격(표준건축비 + 택지비) × 20% × 규모계수 × 지역계수 ? 규모 계수 ? 전용 30㎡이하(주거환경지구) : 0.25 ? 전용 36㎡이하 : 0.75(기초생활수급자 0.5) ? 전용 36㎡초과 : 전용면적÷36(1.3초과 불가) ? 지역 계수 ? 수도권지역중 과밀억제권역 및 인구 50만명 이상 도시 ? 1권역외의 수도권지역, 광역시(군지역은 제외), 도청소재지 ? 기타 지역 : 1.15 : 1.00 : 0.85
표 준 임대료	①+②+③+④+⑤ ① 감가상각비 : 건물내용연수 50년, 잔존가액 10%, 정액법 ② 수선유지비 : 건축비의 1,000분의 4 ③ 화재보험료 : 실제 지급금액 ④ 기금이자 : 실제 지급금액 ⑤ 자체자금이자 : 당해주택의 주택가격중 사업주체가 직접 부담한 금액에 국민은행 1년만기 정기예금 이율적용 이자액의 100분의 50에 해당 금액

ㅇ 최초 임대조건 결정

- 위 표준임대조건 범위내 전세시세의 55～83%내로 결정

36㎡이하	39	46	49	51	59
55%	60%	70%	75%	78%	83%

□ 영구임대주택(국토부 고시 표준임대조건)

급지	급 지 기 준	㎡당 단가(원/전용면적)
		임대보증금	임대료
1	서울특별시	78,654	1,568
2	광역시 및 수도권	74,591	1,487
3	인구 30만 이상 도시, 도청소재지	70,694	1,409
4	기타지역	67,103	1,339

* 임대보증금 및 임대료 산정방법 : ㎡당 단가 × 전용면적

Ⅱ. 남인순의원 대표발의안

1. 제안경위

가. 제 안 자 : 남인순의원 등 18인

나. 제 안 일 : 2012. 7. 2.

다. 회 부 일 : 2012. 7. 9.

2. 제안이유

현행 「임대주택법」에 따르면, 공공건설임대주택의 임대보증금 및 임대료 등의 임대 조건을 정하는 경우 임차인의 소득수준 등을 고려하여 차등적으로 정할 수 있도록 규정하고 있음. 그러나 공공건설임대주택의 임대 조건의 설정은 임대사업자의 일방적 재량에 맡겨져 있어 임차인의 소득 수준 등의 충분한 고려 없이 임대 조건의 설정이 이루어지고 있음. 이에 공공건설임대주택의 임대 조건을 설정할 때 반드시 임차인의 소득 수준 등을 고려하도록 의무화하되, 임대사업자의 재정 능력 등을 감안하여 단계적으로 실시할 수 있도록 하려는 것임.

한편, 파산․실업 등의 사유가 있는 경우에는 공공임대주택의 임대료 및 관리비를 감면하거나 징수를 유예할 수 있도록 하고, 노숙인 등 긴급하게 주거지원이 필요한 계층에 대하여는 공공임대주택의 우선입주자격을 부여할 수 있도록 하며, 임차인대표회의를 필수적 설립기구로 전환하고, 임차인대표회의와 임대사업자가 관리비․공용부분의 유지보수 등에 관하여 반드시 협의하도록 의무화하여 임대주택 관리에 있어 임차인의 권익을 보호하려는 것임.

3. 주요내용

가. 노숙인을 포함한 「긴급복지지원법」에 따른 위기상황에 처한 자 등 대통령령으로 정하는 긴급주거지원 필요계층에 대하여는 공공임대주택에 우선입주자격을 부여할 수 있도록 함(안 제20조제1항 후단 신설).

나. 공공임대주택의 임대사업자는 임대주택의 입지조건․규모, 입주자의 가구소득 등을 고려하여 임대보증금 및 임대료를 차등하여 부과하되, 국토해양부령으로 임대사업자의 재정능력 등을 고려하여 연차적인 시행계획을 수립하여 시행하도록 함(안 제20조제3항 단서 신설).

다. 공공임대주택의 임대사업자는 임차인에게 파산․실업 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 임대료 및 관리비를 감면하거나 그 징수를 일정기간 유예할 수 있으며, 입주 시 또는 임대보증금 증액 시 임대보증금을 분할하여 납부할 수 있도록 함(안 제20조제4항 신설).

라. 일정규모 이상의 임대주택의 임차인은 임차인대표회의를 의무적으로 구성하여 관할 시장․군수․구청장에게 신고하도록 함(안 제29조제1항).

마. 임차인대표회의와 임대사업자는 관리비․공용부분의 유지보수 등에 관하여 반드시 협의하도록 의무화함(안 제29조제3항).

4. 검토의견

가. 긴급주거지원 필요계층에 대한 우선입주자격 부여(안 제20조제1항)

현 행	개 정 안
제20조(임대주택의 임대 조건 등) ① 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다. <후단 신설> ② ～ ③ (생 략)	제20조(임대주택의 임대 조건 등) ① ----------------------------------------------------------------------------------------------------------. 이 경우 노숙인 등을 포함하여 「긴급복지지원법」 제2조에 따른 위기상황에 처한 자 등 대통령령으로 정하는 자(이하 이 조에서 “긴급주거지원 필요계층”이라 한다)에 대하여는 우선입주자격을 부여할 수 있다. ② ～ ③ (생 략)

안 제20조제1항은 노숙인 등을 포함 「긴급복지지원법」 제2조에 따른 위기상황에 처한 자 등 대통령령으로 정하는 긴급주거지원 필요계층에 대하여 임대주택 우선입주자격을 부여할 수 있는 근거를 마련하고 있음.

이러한 개정안의 취지는 노숙인 등 긴급주거지원이 필요한 사회 소외계층에 대하여 공공건설임대주택을 우선 공급할 수 있는 범위를 확장함은 물론 이를 법률에 규정하는 것은 임대주택 정책이 복지정책과 더욱 직접적인 접목을 하는 상징으로서 임대주택이 공히 공공복지 정책의 중추가 될 수 있게 한다는 점에서 매우 긍정적이라고 보임.

현재 공공건설임대주택의 임차인 자격 및 선정방법은 「임대주택법」 제20조제1항 및 「임대주택법 시행령」 제19조에 따라 「주택공급에 관한 규칙」에서 정하도록 하고 있음.

이에 따라 공공건설임대주택의 우선공급 대상도「주택공급에 관한 규칙」에서 규정하고 있으며, ｢긴급복지지원법｣에 의해 포섭될 수 있는 대상인 취약계층 및 노숙인 쉼터 거주자, 쪽방․비닐하우스 거주자 등에게 국민임대주택을 우선공급 하도록 정하고 있음.

개정안과 같이 법률에서 입주자격을 직접 규정하는 것은 효율적인 제도운영을 어렵게 하는 측면도 있는 바, 사회경제적 상황 변화에 따라 임대주택 임차인 자격, 선정방법 등은 탄력적으로 운영할 필요가 큰 만큼 현재와 같이 하위법령의 위임을 통해 구체적인 사항은「주택공급에 관한 규칙」으로 정하되, ｢긴급복지지원법｣이 정하는 대상을 임대주택의 하위법령 및「주택공급에 관한 규칙」에 충분히 담을 수 있도록 한다면 개정안의 의도를 실현시킬 수 있을 것으로 보임.

「주택공급에 관한 규칙」제32조는 다양한 대상을 우선입주가 가능한 이들로 정하고 있음. 즉, 주택건설사업 등에 따른 철거주택 소유자 및 세입자, 재해로 인해 철거되는 주택 소유자 및 세입자, 공공건설임대주택 거주자로서 사업주체 부도 등으로 퇴거해야 하는 자(이상 규칙 제32조제4항), 장애인, 국가유공자, 한부모 가족, 및 소년·소녀가장, 북한이탈 주민, 가정폭력 및 성폭력피해자 등 일정한 요건을 갖춘 무주택 세대주(이상 규칙 제32조제5항), 다자녀인 무주택 세대주(규칙 제32조제6항), 국가유공자 및 5·18민주유공자 등과 그 유족(규칙 제32조제7항), 영구임대주택퇴거자(규칙 제32조제8항), 비닐간이공작물 거주자(규칙 제32조제9항), 신혼부부(규칙 제32조제10항) 등임.

이들에 대에서도 많은 경우 다른 법률(가령 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」등)에 근거한 대상을 규칙에서 우선입주자격으로 정하고 있는 데, 긴급복지지원법이 정하는 대상만을 별도로 임대주택법에 명시적으로 정할 입법적 실익은 크지 않다고 보이며, 아울러 다른 우선입주 가능 대상들과의 우선배분 비율 배정 등에 대해서도 고민이 있어야 할 것임.

또한「긴급복지지원법」 제2조에 따른 ‘위기상황에 처한 자’에 대해서는 같은 법 제9조 및 같은 법 시행령 제4조에서 임시거소나 거소확보에 소요되는 비용 등을 지원하도록 하고 있는 바, 이들에게 임대료 지원을 하게 된다면 다른 우선입주 대상자와의 형평성 문제 등 종합적인 검토가 있어야 할 것임.

나. 임대조건 차등규정 의무화(안 제20조제3항)

현 행	개 정 안
제20조(임대주택의 임대 조건 등) ① ∼ ② (생 략)	제20조(임대주택의 임대 조건 등) ① ∼ ② (생 략)
③ 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 건설한 임대주택의 임대보증금 및 임대료 등 임대조건을 정하는 경우에는 임차인의 소득수준 및 임대주택의 규모 등을 고려하여 차등적으로 정할 수 있다. <단서 신설>	③ ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 다만, 국토해양부장관은 임대사업자의 재정능력 등을 감안하여 임대주택단지별로 연차별 시행계획을 수립하여 시행할 수 있으며, 연차별 시행계획의 수립 및 시행에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.

안 제20조제3항은 국가․지방자치단체․대한주택공사․지방공사가 건설한 임대주택의 임대보증금 및 임대료 등 임대조건을 정하는 경우에 임차인의 소득수준 및 임대주택의 규모 등을 고려하여 차등적으로 정하는 경우 임대사업자의 재정능력 등을 감안하여 임대주택단지별로 연차별 시행계획을 수립하여 시행할 수 있도록 하고 있음.

임대사업자의 재정능력에 따라 단계적으로 연차별 시행계획을 수립하게 함으로써 현행 건설원가에 따른 임대료 체계를 입주자의 부담능력을 고려한 임대료 체계로 개편하여 저소득층의 주거비 부담을 완화하는 노력을 촉진하고자 하는 개정안의 취지는 바람직한 측면이 있다고 할 것임.

이와 관련 정부도 현재 최저소득계층의 주거비 부담 완화를 위해 소득수준별 임대료 차등부과제도 도입에 관해 시흥능곡지구 등 6개 국민임대 단지에서 2007년부터 시법사업을 추진 중인 바, 시범사업 결과를 분석한 후 제도의 확대 여부를 결정할 계획이라는 점에서 이를 선제적으로 입법화시키는 것도 큰 무리는 없을 것으로 보임.

다만, 「장기공공임대주택 임차인 삶의 질 향상지원법」 제5조가 정하는 바와 같이 사업주체가 소득수준별로 임대료를 차등부과할 경우 정부에서는 예산의 범위에서 지원할 수 있도록 하고 있어, 임대사업자가 임차인의 능력 등을 감안하여 임대료를 차등하게 할 경우에는 임대 사업주체에게 발생하는 손실에 대한 별도의 보전방안을 마련해야 할 필요성도 있으므로, 상당한 수준의 추가적인 재정 부담까지 고려해야 한다는 점에서 시범사업 결과와 재정지원 여건 등을 종합적으로 검토한 후 입법화하는 방안도 현실적일 수 있음.

다. 임차인 파산･실업 등의 관리비 감면 등(안 제20조제4항)

현 행	개 정 안
제20조(임대주택의 임대 조건 등) ① ∼ ③ (생 략)	제20조(임대주택의 임대 조건 등) ① ∼ ③ (생 략)
<신 설>	④ 제3항에 따른 임대주택의 임대사업자는 임차인에게 파산·실업 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 임대료 및 관리비를 감면하거나 그 징수를 일정기간 유예할 수 있으며, 입주시 또는 임대보증금 증액시 임대보증금을 분할하여 납부하게 할 수 있다.
<신 설>	⑤ 제1항 후단에 따른 긴급주거지원 필요계층의 확인, 제3항에 따른 임차인의 소득수준의 확인, 제4항에 따른 파산·실업 등의 확인 및 임대료·관리비의 감면 또는 징수유예 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.

안 제20조제4항은 국가․지방자치단체․대한주택공사․지방공사가 건설한 임대주택의 임대사업자는 임차인에게 파산･실업 등의 사유가 있는 경우 임대료 및 관리비를 감면･유예하거나, 입주 시 또는 임대보증금 증액 시 임대보증금을 분할하여 납부하게 할 수 있도록 규정하고 있음.

개정안의 취지는 상대적으로 저소득층인 임대주택의 임차인이 파산하거나 실업상태에 있는 경우 임대료나 관리비를 감면･유예하여 줌으로써, 이들의 주거안정과 최소한의 생활보장을 도모하고자 하는 취지로 사료되며, 이러한 개정안의 취지에는 충분히 공감할 수 있는 측면이 있다고 할 것임.

현행법상 임대료는 감가상각비․수선유지비․화재보험료․국민주택기금이자․자기자금이자 등을 고려하여 산정하며, 임대주택의 관리비는 일반관리비․청소비․경비비․소독비․승강기 유지비․난방비․급탕비․수선유지비의 월별 비용의 합계액으로 산정하도록 하고 있음.

위에서 언급한「긴급복지지원법」제2조에 따른 ‘위기상황에 처한 자’에 대한 비용 등의 지원 근거에 따른 형평성 문제와 마찬가지로, 사실 시중보다 저렴한 임대료 등의 이유로 공공임대주택 입주대기 수요가 많음에도 입주하지 못하고 있는 상당한 수의 미입주자들에 대한 형평성은 물론 임대료 면제에 따른 부담이 성실하게 납부한 다른 임차인에게 전가되는 문제, 그리고 운영수익을 고려해야 하는 임대사업자에 대한 지원방안 등을 종합적으로 고려해서 결정해야 할 것으로 보임. 기본적으로 이들에게는 임대료 감면·유예보다는 신용회복 등 사법적 구제절차를 실질화하거나 실업수당의 확충 등으로 지원하는 것이 바람직할 것으로 보임.

라. 임차인대표회의 구성․신고 및 임대사업자와 관리규약 등에 대한 협의의무화 (안 제29조)

현 행	개 정 안
제29조(임차인대표회의) ① 임대사업자가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다.	제29조(임차인대표회의) ① -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------구성하여야 한다.
② 임대사업자는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실을 입주한 임차인에게 통지하여야 한다. 다만, 임대사업자가 본문에 따른 통지를 하지 아니하는 경우 시장·군수·구청장이 임차인대표회의를 구성하도록 임차인에게 통지할 수 있다.	② -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------있다. 이 경우 입주한 임차인은 통지를 받은 날부터 3개월 안에 임차인대표회의를 구성하여 이를 임대사업자에게 통지하고 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.
③ 제1항의 임차인대표회의는 다음 각 호의 사항에 관하여 임대사업자와 협의할 수 있다.	③ -----------------------------------------------------------------협의하여야 한다.
1. ∼ 4. (생 략)	1. ∼ 4. (현행과 같음)
④ (생 략)	④ (현행과 같음)

안 제29조는 20호 이상의 공동 임대주택단지에 입주하는 임차인이 의무적으로 임차인대표회의를 구성하도록 하고 있음. 그리고 이를 임대사업자에게 통지하고 관할 시장․군수․구청장에게 신고하도록 의무화하는 한편, 임차인대표회의가 임대주택 관리규약의 제정 및 개정, 관리비, 임대주택의 공용부분․부대시설 및 복리시설 유지․보수 등에 대하여 임대사업자와 의무적으로 협의하도록 하고 있음.

현행「임대주택법」도 임차인대표회의를 구성하여 임대사업자와 관리규약 등에 대한 협의를 할 수 있도록 하고 있으나, 사실상 약자의 위치에 있는 임차인대표회의가 임대주택 관리에 참여할 여지도 크지 않고 생계에 여유가 없는 임차인들의 열의도 높지 않았다는 점에서, 임대주택 임차인대표회의 설립 및 임대사업자와 관리규약 등에 관한 협의를 의무화함으로써 임차인의 권익을 보호하고 임대주택의 적정한 관리를 도모하려는 개정안의 취지는 바람직한 것으로 보임.

다만, 임차인대표회의 구성이나 협의 등은 임차인들 스스로 결정할 사항으로 오히려 임차인의 선택의 자유를 제한할 수도 있고, 현행법으로도 임의규정이긴 하나 그 근거가 존재하고 또한 현행 법 제29조 제2항에 따라 임대사업자에게 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실 통지의무가 부여되어 있다는 점을 감안하면 지금도 상당한 수준으로 임차인의 권리를 보호하기 위한 장치는 있는 것으로 보임.

그럼에도 여전히 사회적 약자인 공공임대 주택의 운영관리상 임차인들의 권리를 더욱 충분히 보호하고 이들의 참여를 제고한다는 차원에서 의무화의 중요성 또한 크다고 보이므로 현실적으로 보완해야 할 사항, 가령 추후에 임차인 대표회의 구성 시 임대료 인하 협상 등을 통해 수익성이 저하되면 이에 대한 임대사업자의 정부지원책 요구 등 미래의 재정 부담 등을 종합적으로 고려하여 판단할 필요가 있는 것으로 보임.

이 문제에 관해서는 지난 18대 국회 국토해양위원회 소위원회에서도 그 필요성에 대해 계속 논의하며 결론을 내리지 못하던 중에 임기만료 폐기된 바 있으며, 현재 이인영 의원의 소개로 김갑재 외 43인이 이 내용의 개정을 위한 입법청원이 지난 7월 30일에 우리위원회에 회부되어 있음.

Ⅲ. 김희국의원 대표발의안

1. 제안경위

가. 제 안 자 : 김희국의원 등 18인

나. 제 안 일 : 2012. 7. 16.

다. 회 부 일 : 2012. 7. 17.

2. 제안이유

최근 주택의 전세와 임대료가 급격히 상승하고 있어 주택을 살 형편이 안되는 서민들의 고통이 가중되고 있는 만큼 국민들의 주거안정을 위해서는 임대주택 공급을 충분히 늘릴 필요가 있음.

하지만 현재 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」은 주택을 분양받을 여력이 없는 국민들에게는 큰 도움이 되지 않고 있음은 물론 한국토지주택공사 등 공공기관은 재정여건의 악화로 인해 더 이상의 임대주택 공급 확대에 한계가 있어 국민주거안정을 위해 민간임대주택사업자의 임대주택공급 확대가 시급한 상황임

그러나 민간임대주택사업의 경우 총 사업비 중 택지구입비만 약 40～70%에 이르는 등 지나치게 높아 민간임대주택 공급에 장애요인으로 작용하고 있는 실정임.

이에 임대주택사업자가 토지를 임차하여 임대주택을 건설ㆍ공급할 수 있는 이른바 토지임대부 임대주택을 도입하기 위한 근거를 비롯해 토지 임대차 기간, 토지 임대료 및 임차인 보호제도 등 필요한 규정을 마련함으로써 임대주택 건설 및 공급 활성화를 통해 국민들의 주거생활의 안정을 도모하려는 것임.

3. 주요내용

가. 용어의 정의에 토지임대부 임대주택의 용어를 신설함(안 제2조제2항가목 신설).

나. 토지임대부 임대주택의 토지임대차 계약기간은 40년 이내로 하여 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」의 규정과 형평을 맞춤(안 제16조의2제1항 신설).

다. 토지 임대차계약 체결 시 표준임대차계약서를 사용하도록 의무화하고 임대차 기간 동안 토지임대부 임대주택의 소유권을 목적으로 지상권이 설정된 것으로 의제하여 주택 임차인의 임차권을 보장하도록 함(안 제16조의2제2항ㆍ제3항 신설).

라. 공공이 개발하거나 소유한 택지를 임차하는 경우의 토지임대료는「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」의 규정을 준용하여 저렴한 가격으로 정하도록 함으로써 국민들의 주거비 부담을 완화하도록 함(안 제16조의2제4항 신설).

마. 공공사업으로 조성된 택지에 토지임대부 임대주택을 건설하는 경우에는 우선 분양전환 규정의 적용을 배제하여 임대주택을 계속 임대목적으로 활용하도록 함(안 제21조의4제1항 신설).

바. 임대사업자가 임대의무기간 경과 후 분양전환을 원하는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아 분양전환을 할 수 있도록 규정함(안 제21조의4제2항).

사. 주택 임차인을 보호하기 위해 토지임대부 임대주택의 토지가 매각될 경우에도 기존의 토지 임대차 계약을 승계하도록 하고, 토지임대부 임대주택이 매각될 경우에도 임차인은 매입 당시 임대조건으로 잔여계약기간 동안 거주할 수 있도록 함(안 제21조의4제9항ㆍ제10항).

4. 검토의견

가. 토지임대부 임대주택 도입 근거 신설(안 제2조 제2호)

현 행	개 정 안
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.	제2조(정의) --------------------------------------.
1. (생 략) 2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. (생 략)	1. (현행과 같음) 2. -----------------------------------------------------------------------------------. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택[임대사업자가 토지를 임차하여 건설․임대하는 주택(이하 “토지임대부 임대주택”이라 한다)을 포함한다] 나. (현행과 같음)
3. ∼ 8. (생 략)	3. ∼ 8. (생 략)

개정안은 건설임대주택에 토지임대부 임대주택 정의규정을 신설함으로써 토지임대부 임대주택의 도입 근거를 마련하고 있음. 현재는 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」에 따라 분양주택에 대해서만 정하고 있는 바, 토지임대부로 임대주택까지 건설할 수 있도록 하여 임대주택 공급 확대에 기여하게 함으로써 최근의 주택 전월세난 등은 물론 소규모 및 고령화 가구 증대에 따른 임대주택 수요 증가에 비추어 그 취지는 바람직한 것이라고 하겠음.

현재 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」에 따른 공급물량도 제한적일 뿐 아니라, 주택을 분양받을 여력이 없는 국민들에게는 실질적으로 도움이 되지 않고 또한 최근 주택시장 침체로 인해 그 실효성이 기대에 미치지 못하는 측면이 있음.

분양보다는 임대주택을 희망하는 이들은 물론 재정 문제로 임대주택 공급 능력이 한계에 부딪힌 한국토지주택 공사 등에 대해서도 지속적으로 임대주택 건설사업을 추진할 수 있는 기반을 확대해 준다는 점에서 의의가 크다고 할 것임.

다만 특별법으로 토지임대부 분양주택을 촉진하기 위하여 특별법까지 제정한 것과 관련, 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」은 분양주택 공급에 초점을 맞추었다기 보다는 ‘토지임대부’라는 토지공급방식의 특성으로 인해 특별법이 제정된 것이니 만큼 기존 특별법에 임대주택 건설을 추가하는 형태의 입법도 검토해 보는 것이 바람직할 것으로 보여짐.

다른 관점에서는 이 개정안의 방식대로라면 주택법에「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」의 내용을 담는 것이 주택법과 임대주택법을 구분하여 입법한 취지를 살릴 수 있는 것으로 보이므로 특별법의 폐지 등을 통해서 법률의 체계화를 기할 수 있는 방안도 함께 검토가 이루어질 필요가 있다고 보임.

나. 토지임대부 임대주택의 토지 임대기간 등(안 제16조의 2)

현 행	개 정 안
<신 설>	제16조의2(토지임대부 임대주택의 토지의 임대기간 등) ① 토지임대부 임대주택의 토지의 임대차 관계는 토지 소유자와 임대사업자 간의 임대차계약에 따르되, 그 임대기간은 40년 이내로 한다. ② 임대사업자가 토지소유자와 제1항에 따라 임대차계약을 체결한 경우 해당 토지임대부 임대주택의 소유권을 목적으로 그 토지 위에 제1항에 따른 임대기간 동안 지상권이 설정된 것으로 본다. ③ 제1항에 따라 토지에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 국토해양부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다. ④ 공기업등이 소유한 택지나 개발한 택지를 임차하여 토지임대부 임대주택을 건설하는 경우 토지임대료는 ｢토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법｣ 제8조제2항을 따른다.

개정안은 토지소유자와 임대사업자간 임대차 계약에 따르되, 그 임대기간을 40년 이내로 하도록 하고 있는바, 토지소유자의 부담 등을 감안하여 최대 계약기간을 정할 필요가 있는 것으로 보이며 그 기간은 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」에 따라 분양주택의 최대 계약기간 40년과 균형을 맞춘 것으로 보임.

그러나 개정안이 기본적으로 임대주택법에 규정하고자 하는 만큼 임대주택법의 적용을 받도록 설계할 수밖에 없다는 점에서 일정기간동안의 임대 후 분양전환절차 등의 적용을 받는다는 점에서 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」이 정하는 분양주택과 같이 40년으로 정할 필요가 있는 지는 의문임.

임대주택법 제16조 제1항 제1호에서 정하는 영구임대주택은 임대의무기간이 50년이라는 점을 감안하면, 개정안은 토지임대부 임대주택을 지으면서 영구임대주택은 포함하지 않겠다는 것이므로, 임대주택의 확대라는 제안취지와도 부합하지 않을 뿐 아니라 가장 사회적으로 약자인 취약계층을 대상으로 하는 영구임대주택을 포기하게 되면, 토지임대부 임대주택을 도입할 공적 의미가 축소될 수도 있으므로, 임대주택법이 정하는 다양한 임대의무기간과의 균형을 감안하여 적절한 기한을 정하는 등 입법기술적인 보완이 필요하다고 보임.

아울러 개정안 제2항에서는 임대사업자가 토지소유자와 제1항에 따라 임대차계약을 체결한 경우 해당 토지임대부 임대주택의 소유권을 목적으로 그 토지 위에 제1항에 따른 임대기간 동안 지상권이 설정된 것으로 보도록 하고 있음.

이는 토지임대부 임대주택을 임차하는 임차인을 보호할 목적으로 법률이 토지이용에 대한 물권적 권한을 부여하기 위한 것으로 바람직한 방향으로 보임.

다만 토지임대부 임대주택에 대해 법정지상권을 부여하는 것이 현행 임대주택법 제18조(저당권설정등의 제한)와 마찬가지로 임차인을 보호하는 취지라는 점에서는 동일한 입법목적을 가지고 있다고 하겠으나, 임대주택법이 금지하고 있는 전세권이나 등기되는 부동산임차권 설정행위와 상충 관계 등이 있을 수 있는지 살펴야 할 것임.

가령 현행 임대주택법의 적용을 받는 일반 임대주택은 제18조 제2항에 따라 임차인이 동의하는 경우 등 저당권 설정이 가능한 예외를 인정하고 있는 만큼 법정지상권이 부여되는 토지임대부 임대주택의 경우에도 예외규정을 둘 필요성이 있는 지 등 법적인 관계를 명확히 할 수 있도록 세심한 검토가 필요한 것으로 보임.

다. 토지임대부 임대주택에 대한 특례(안 제21조의 4)

현 행	개 정 안
<신 설>	제21조의4(토지임대부 임대주택에 대한 특례) ① 임대사업자가 토지임대부 임대주택을 공공사업으로 조성된 택지에 건설하여 임대하는 경우에는 제21조를 적용하지 아니한다. ② 제1항에도 불구하고 임대사업자가 제1항에 따른 토지임대부 임대주택을 임대의무기간이 경과하여 분양전환하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고, 분양전환승인을 신청하여야 한다. ③ 제1항에도 불구하고 임대사업자가 부도등(제2조제7호나목의 경우에는 같은 목에 따른 대통령령으로 정하는 기간에 1년을 더한 기간을 초과하여 이자를 내지 아니한 경우에만 부도등으로 본다. 이하 이 조에서 같다) 또는 파산이 각각 발생한 후 6개월 이상 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우에는 임차인대표회의를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다. ④ 임차인이 제3항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. ⑤ 임대사업자는 임차인이 제3항에 따라 분양전환승인을 신청하거나 제4항에 따른 매도청구를 하는 경우 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다. 다만, 임차인이 무주택자인 경우에는 우선 분양전환하여야 한다. ⑥ 제3항의 경우 임대사업자는 제2항에 따른 분양전환승인 신청서류 작성에 협조하여야 한다. ⑦ 제2항부터 제4항까지의 규정에 따라 토지임대부 임대주택을 분양전환하는 경우 분양전환의 방법ㆍ절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑧ 임차인이 토지임대부 임대주택을 분양전환받은 경우 제16조의2제1항에 따른 토지소유자와 임대사업자 간 토지 임대차계약 기간 중 잔여기간 동안 해당 토지임대부 임대주택의 구분소유권을 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 보며, 「토지임대부 분양주택 공급 촉진을 위한 특별조치법」의 규정을 적용한다. ⑨ 토지임대부 임대주택의 토지가 매각될 경우 이를 매입하는 자는 제16조의2제1항에 따른 토지 임대차계약을 승계한다. ⑩ 토지임대부 임대주택이 매각될 경우 이를 매입하는 자는 매입 당시 임차인에게 잔여계약기간 동안 매입 당시 임대조건으로 임대하여야 한다.

개정안은 임대사업자가 토지임대부 임대주택을 공공사업으로 조성된 택지에 건설하여 임대하는 경우에는 임대주택법 제21조의 적용을 배제함으로써, 건설임대주택의 우선분양을 인정하지 아니하고 계속 임대목적으로 활용하게 하고 있는 바, 토지임대부 건설임대주택 중 공공택지 지원을 받은 경우에는 통상의 건설임대주택보다도 저렴한 가격으로 임대주택을 건설할 수 있기 때문에 저렴한 임대조건을 유지할 수 있는 임대주택이 될 가능성이 있다는 점에서 분양전환을 배제하는 취지는 의미가 있다고 할 것임.

그러나, 임대주택법은 일정한 의무기간동안 임차인으로 거주하다가 그 기간이 만료한 이후에는 분양전환 등을 통해서 저렴한 자가주택 소유를 허용하는 것이 기본 입법체제임에도 분양전환을 원칙적으로 배제하는 것이 타당한 것인지에 관해서도 신중한 검토가 필요한 것으로 보임.

물론 제2항에 예외규정을 두어 임대사업자가 40년 이내의 임대의무기간이 경과하여 분양전환을 원하는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인 후 분양전환을 가능하도록 하고 있다는 점에서 크게 제한을 두는 것은 아니라고 보이나, 통상 임대주택의 분양전환이 5년 혹은 10년 이내의 임대주택을 대상으로 한다는 점에서 토지임대부 임대주택의 분양의무기간과의 형평성 등을 살펴서 의무기간 설정에 관해 세심한 보완이 필요할 것으로 보임.

또한 토지임대부 임대주택에 대한 특례 규정과 관련, 현행 임대주택법에 따라 임대사업자로 등록하는 경우에는 각종 세제상의 혜택을 부여하고 있는 바, 토지임대부 임대주택에 대해서도 임대사업자에게 종전의 임대주택법에 따른 임대사업자와 동일한 세제혜택을 주어야 하는 지의 문제 등 특례규정에 보완되어야 할 사항 등에 대해서도 종합적인 검토가 있어야 할 것으로 보임.

Ⅳ. 박수현의원 대표발의안

1. 제안경위

가. 제 안 자 : 박수현의원 등 22인

나. 제 안 일 : 2012. 8. 8.

다. 회 부 일 : 2012. 8. 9.

2. 제안이유

제한물권 설정액․국민주택기금 융자금 및 임대보증금의 합이 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 주택가격을 넘을 수 없도록 하여 부도 등이 발생한 경우 임차인이 임대보증금을 상환 받지 못하는 문제를 방지하고자 함.

또한 임대사업자가 임대보증금 보증 의무 또는 저당권 설정 제한 의무 등을 위반하는 경우에도 부도 등이 발생한 것으로 간주하여 임대사업자의 의무 준수를 강제함.

그 밖에 공공건설임대주택의 임대사업자가 1년 이상 분양전환 신청을 하지 아니하는 경우에는 임차인의 신청에 의하여 국토해양부장관이 임대주택을 매입 후 재임대하도록 하는 등 임대주택 관련 제도 전반을 개정하여 임대주택 임차인의 주거안정을 도모하고자 함.

3. 주요내용

가. 임대보증금 보증 의무 또는 저당권 설정 등의 제한 의무를 이행하지 아니하는 경우에도 부도등이 발생한 것으로 봄(안 제2조제7호다목 및 라목 신설).

나. 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자의 임대사업자 등록을 의무화 함(안 제6조제1항).

다. 임대주택에 대한 제한물권 설정액, 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금 융자금 및 임대보증금의 합이 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 해당 임대주택의 주택가격을 넘을 수 없도록 함(안 제20조제4항 신설).

라. 임대사업자가 1년 이상 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인이 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 국토해양부장관에게 임대주택의 매입을 신청할 수 있으며, 국토해양부장관이 이를 매입하도록 함(안 제21조제6항 및 제21조의3제4항).

4. 검토의견

가. 임대주택법상 ‘부도 등’의 범위 확대(안 제2조)

현 행	개 정 안
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.	제2조(정의) ------------------------------------------.
1. ∼ 6. (생 략)	1. ∼ 6. (현행과 같음)
7. “부도등”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.	7. --------------------------------------------------------------.
가.⋅나. (생 략)	가.⋅나. (현행과 같음)
<신 설>	다. 대통령령으로 정하는 기간을 초과하여 제17조에 따른 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 경우
<신 설>	라. 제18조를 위반하여 저당권 등을 설정하는 경우
다. (생 략)	마. (현행 다목과 같음)
8. (생 략)	8. (현행과 같음)

개정안 제2조 제7호는 임대사업자가 법 제17조에 따라 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 보증보험에 가입하지 않은 경우 또는 법 제18조에 따른 저당권 설정 등의 제한사항을 위반하여 저당권 등을 설정하는 경우도 ‘부도 등’에 해당하는 것으로 규정하고 있음.

현행법은 ‘부도 등’을 통상 임대사업자가 발행한 어음 및 수표를 기한까지 결제하지 못하여 어음교환소로부터 거래정지 처분을 받은 경우와 대통령령으로 정하는 기간인 6개월을 초과하여「주택법」제60조에 따른 국민주택기금 융자금에 대한 이자를 내지 아니한 경우 및 이와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우로 하고 있음.

개정안이 제안이유에서 밝힌 것처럼 임대사업자에게 임대보증금 보증 의무나 저당권 설정 제한 의무를 강제하여 부도 등을 방지함으로써 임차인이 임대보증금을 상환받지 못하는 문제를 해소하고자 하는 것으로서 상대적 약자인 임차인을 보호하겠다는 취지는 충분히 이해가 됨.

먼저 임대보증금 보증의무 관련, 부도는 통상적으로 경제활동의 영역에서 어음이나 수표 따위에 적힌 기한에 지급인으로부터 지급액을 받지 못하는 것을 말한다는 점에서, 보증보험 미가입이나 저당권 설정을 했다는 것만으로도 경제적인 부도가 발생했다고 보는 것은 법체계상으로도 논란의 여지가 있을 것으로 보임.

또한 현행법은 이미 제17조를 통해서 임대보증금 보증보험을 의무화하고 있을 뿐 아니라 제18조는 저당권 설정을 제한하고 있는 바, 이 조항들은 강행규정으로서 이를 위반할 경우 처벌 등 이행확보 수단을 두고 있음.

가령 임대사업자가 임대보증보험 가입을 하지 않을 경우 제39조에 따른 국민주택기금의 가산금리 부과는 물론 제40조에 따른 임대보증금 보증수수료에 대한 과징금 부과, 제41조에 따른 임대보증금 보증에 가입하지 않은 자에 대한 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형을 정하는 등 경제적 이행강제수단부터 형사적 처벌까지 다양한 이행강제수단을 갖추고 있음.

저당권 설정 제한과 관련해서는 과태료와 같은 처벌규정을 두고 있지는 않은 것으로 보이나, “임차인의 동의 없이는 제한물권 등을 설정하는 행위를 할 수 없음”이란 내용을 분명히 적어야 하는 부기등기 의무, 그리고 부기등기일 후에 설정한 이러한 제한물권 설정행위가 무효임을 명시(제18조 제4항)하고 있는 점에 비추어 부기등기내용에 반하는 등기자체가 불가능한 실정임.

이와 관련 법 제18조 제1항에 따라 저당권이나 가등기담보 등 담보물권을 설정하는 행위나 전세권이나 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위가 제한된다고 하더라도, 현실적으로 부기등기일 이전 혹은 동시에 저당권 설정행위가 아닌 임대사업자의 채권자가 행하는 가압류·가처분 등 법원의 명령을 통한 재산권 보전처분은 가능한 만큼 사실상 이 규정이 정하는 저당권 설정 제한을 통해 임차인을 보호하기가 일부 힘이 든 점이 있고, 부기등기의 특성상 기존 주등기의 순위를 그대로 보유시키는 효력을 인정하는 것이 원칙이긴 하나 임대주택법이 정하는 부기등기 명기의무는 상징적 주의의무를 주는 효과를 가지긴 하더라도 직접 주등기의 순위효력에는 영향을 미치는 것은 아니라서 임차인의 권리보호는 일정한 한계를 가질 수밖에 없는데 개정안이 이에 대해서도 임차인 보호를 위해 노력을 한다는 자체는 의미가 있는 것으로 보임.

또한 제18조 제2항에 따라 임차인이 동의하는 경우 저당권 설정이 가능하도록 예외를 인정하고 있어서, 경제적으로 궁박한 경우에 처하게 되거나 계약관계에서 약자인 임차인의 처지를 악의적으로 이용하는 문제가 발생할 수도 있다는 점에서, 개정안이 이러한 일부의 피해조차도 방지하려고 노력하는 것은 바람직한 시도일 수 있음.

그러나 다양한 이행강제수단을 갖추고도 개정안과 같이 ‘부도 등’으로 간주하는 범위를 지나치게 넓히면, 일시적으로 유동성 문제가 발생하거나 예기하지 못했던 환경의 변화로 불가피하게 이를 어기게 되는 선의의 사업자에게는 과도한 부담이 될 가능성도 있는 것이 현실임.

사실 최근 임대보증금에 대한 보증가입이 의무화되면서 임대사업자의 임대보증금 보증보험 가입률은 최근 상당한 수준으로 높아졌는데도, 일부 악의적이거나 재무여건이 빈약한 임대사업자들이 그 의무를 다하지 못하고 있는 것으로 보임.

행정법이 정하는 이행강제수단과 형사상의 처벌로써 그 법이 달성하고자 하는 법익을 어느 정도까지 균형을 맞추어야 하는지의 문제는 입법재량의 영역이라고 하더라도 임대사업자에게는 가장 치명적인 처분에 해당할 수 있는 부도를 법률에서 직접 의제하는 것이 임차인 보호라는 법익간의 균형문제를 고려해 볼 때, 비례원칙에 반한다는 의견도 있으므로 좀 더 신중한 검토가 필요한 것으로 보임.

나. 임대사업자 등록 의무화(안 제6조, 안 제 44조 제2항 제1호) 및 임대사업자 등록말소 의무화(안 제15조)

현 행	개 정 안
제6조(임대사업자의 등록) ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.	제6조(임대사업자의 등록) ① ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------등록하여야 한다.
②⋅③ (생 략)	②⋅③ (현행과 같음)
제15조(임대사업자의 등록말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록을 말소할 수 있다. <단서 신설>	제15조(임대사업자의 등록말소) ① ---------------------------------------------------------------------------------------. 다만, 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당하는 경우에는 등록을 말소하여야 한다.
1. ∼ 5. (생 략)	1. ∼ 5. (현행과 같음)
②⋅③ (생 략)	②⋅③ (현행과 같음)

개정안은 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 사업자의 등록을 의무화하고 있으며, 이를 위반할 경우 개정안 제44조에서 정하는 500만원 이하의 과태료를 부과하여 그 이행을 강제하고 있음. 또한 등록 말소 사유가 둘 이상에 해당하는 경우에는 시장·군수·구청장에게 등록 말소 의무를 부여하고 있음.

개정안은 임대사업자 등록을 의무화하여 임대사업 현황 파악을 통해 실제 임대차 시장에서 임차인이 처하게 될지도 모르는 불합리한 상황에 공적 주체가 적절히 개입할 여건을 만들기 위한 것으로 보인다는 점에서 그 취지는 타당한 측면이 있다고 하겠음.

기본적으로 사적 계약의 영역에 속하는 주택임대 시장이라고 하더라도 주거복지와 사회적 약자에 대한 배려라는 관점에서 보면 여전히 공공의 역할이 중요한 영역임과 동시에 임대사업자는 여러 가지 세제상 혜택이나 인센티브(참고자료)를 투명하게 누리면서도 공공의 이익에 기여한다는 자부심도 가지게 할 필요가 있다는 점에서 의무화 자체를 부정적으로 볼 이유는 없을 것이며 이는 입법재량의 영역으로 보아야 할 것임. 따라서 ‘대통령령으로 정하는 일정한 호수 이상’을 적절히 설계하는 사회적 합의를 도출할 수 있다면 임차인 보호는 물론 임대시장 투명화를 위한 새로운 계기를 만들 수도 있을 것으로 보임.

사실 현재 정부의 정책도 점진적으로 임대사업자 등록기준을 완화하여, 1호(매입임대) 내지 2호(건설임대) 이상이면 임대사업자로 등록을 신청하도록 유도하고 있는 중인 점을 고려하면 점진적으로 등록의무화로 가고 사실상 인센티브를 상향해 가는 것이 정책 실효성 제고차원에서는 더욱 합리적일 수 있다는 점에서 법률이 직접 등록을 의무화하는 것이 일응 타당한 측면이 있는 것이 사실이나 등록의무화를 전면적으로 도입하는 시기에 대해서는 이론이 있을 수 있으므로 이를 감안해야 할 것으로 보임.

그리고 임대사업자 등록을 의무화 할 경우, 임차주택을 소유 중인 임대인 모두 사업자 등록을 해야 하므로, 민간임차주택 모두에 대해서 임대의무기간, 임대현황 신고 등이 적용되어 사실상 과도한 규제로 인식될 가능성도 있다고 보임.

또한, 임대사업자로 등록이 되면 임대의무기간(법 제16조 제1항 제4호에 따른 최소 5년) 내 주택매각 금지, 임대조건 신고(법 제26조) 등 일정한 규제의 영역에 들어와야 한다는 점에서 이럴 경우 민간임대 사업자의 사업참여 의욕을 저하시켜 임대시장 활성화 목표에 부정적인 영향을 끼쳐 임대시장의 왜곡을 가져올 수 있다는 점도 고려할 필요가 있다고 보여지므로 신중한 접근이 필요하다는 반대의견도 감안한 논의가 필요한 것으로 보임.

등록 말소 의무와 관련, 등록 자체를 자율의 영역으로 보아서 등록신청 자체를 임의조항으로 규정함과 동시에 등록말소를 재량조항으로 정한 현행법 체계의 균형에서 보면, 개정안과 같이 등록을 의무화하는 경우에는 등록말소도 의무화시키는 것이 법체계상 조화를 이룰 것으로 보이고, 특히 현재는 각 호의 하나 이상에 해당하는 경우 말소하던 것을 둘 이상의 사유에 해당하면 등록말소요건을 함께 강화하는 것이므로 같은 논리를 적용할 수 있을 것으로 보임. 물론 등록을 임의조항으로 하고 등록말소를 강제하는 방안도 선택가능한 조합일 수 있을 것임.

다. 임대사업자간 임대주택 매각관련 국민주택기금 채무자 지위 승계 의무(안 제16조)

현 행	개 정 안
제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① (생 략)	제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① (현행과 같음)
② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다.	② --------------------------------------------------------------------------------------다음 각 호의 지위--------------------------------------------.
<신 설>	1. 임대사업자로서의 지위
<신 설>	2. 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금 융자금의 채무자로서의 지위(임대주택을 매각하는 자가 제5조제2항에 따라 국민주택기금의 융자를 받은 경우에 한한다)
③⋅④ (생 략)	③⋅④ (현행과 같음)
<신 설>	⑤ 부도임대주택등이 아닌 경우로서 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 같은 법 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택을 다른 임대사업자가 매입하려면 제2항에 따른 매매계약서를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.
⑤ (생 략)	⑥ (현행 제5항과 같음)

개정안 제16조는 임대사업자간 임대주택 매각시 매매계약서에 임대사업자로서의 지위 및 국민주택기금 융자금의 채무자로서의 지위도 승계함을 명확히 규정하도록 하며, 부도임대주택등이 아닌 경우로서 국민주택기금을 지원받아 건설한 주택을 매입하는 경우 매매계약서를 시장·군수·구청장에게 신고토록 의무화하고 있음.

현행법 제16조가 ‘임대사업자로서의 지위’를 승계함을 명확히 밝히도록 의무화하고 있는 바, 이 조항만으로도 해당주택 건설 관련 채무 등 해당주택의 임대사업 전반에 대한 권리․의무에 대한 사항이 포함된 것으로 충분히 해석이 가능하다고 보이므로 입법의 실익은 크지 않은 것으로 보여짐.

또한 매매계약서 신고의무와 관련해서도 현재 임대주택을 매각하려는 임대사업자는 ｢임대주택법｣ 시행규칙 제6조에 따라 시장․군수․구청장에게 매각신고서 및 매매계약서 사본을 제출토록 의무화 하고 있으므로, 이를 법률규정으로 상향시켜야할 필요성도 크지 않은 것으로 보여짐.

라. 임대주택의 임대조건 관련(안 제20조 제4항 신설)

현 행	개 정 안
제20조(임대주택의 임대 조건 등) ① ∼ ③ (생 략)	제20조(임대주택의 임대 조건 등) ① ∼ ③ (현행과 같음)
<신 설>	④ 다음 각 호의 금액의 합은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 해당 임대주택의 주택가격을 넘을 수 없다. 1. 제한물권 설정액 2. 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금 융자금 3. 임대보증금

개정안 제20조는 제한물권설정액, 국민주택기금 융자금 및 임대보증금의 합이 공시된 임대주택 가격을 초과할 수 없도록 규정하고 있음. 이는 그 취지에서 밝힌 것처럼 제한물권설정액 등의 합이 공시된 주택가격을 넘을 수 없도록 하여 부도 등이 발생한 경우 임차인이 임대보증금을 상환 받지 못하는 문제를 방지하고자 한다는 점에서 그 취지는 의미가 크다고 하겠음.

이와 관련 현행법 제20조 및 같은 법 시행령 제21조에서도 임대보증금과 임대료 등 임대 조건에 관한 기준을 정하면서, 임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는「주택임대차보호법」으로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하게 하고 공공건설임대주택에 대해서는 국토해양부 장관이 정하는 표준임대보증금 등을 초과할 수 없도록 하는 등 최소한의 장치를 두고 있음.

그리고 수시로 변동하는 물가지수와 주변 지역의 전세가격 변동율 등을 고려하여 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구해야 하기 때문에 임대보증금과 대출금의 상한선을 규제하는 것은 현실적으로 곤란한 점도 있음.

사실 개정안처럼 총액에 상한이 정해지면 사실상 임대보증금 수준을 낮아지게 하는 효과가 나타날 것으로 보인다는 점에서, 이것이 임차인의 부담을 조금이나마 덜어주려는 입법취지라는 점이 충분히 이해가 됨.

그러나 임대보증금 규모가 대폭 낮아지면 임대사업자의 사업 수익이 축소되어 임대사업과 임대주택 공급을 위축시켜 오히려 전월세 시장에 부담이 되어 임대사업자로 하여금 월세로 전환하게 하는 요인이 되는 등 그 부작용을 감안해서 신중한 접근이 필요할 것으로 보이며, 현재 임차인의 임대보증금 보호를 위해 운용중인 임대보증금 보증보험 가입 및 저당권 등의 설정 제한 의무화 제도 등을 실질화시켜 가면서 임차인 보호를 강화하는 것이 계약의 영역에 대한 규제의 적절한 모습으로 보여짐.

<임대보증금 상한 비교 예시>

(자료 : 국토해양부)

구분	평형	주택공시가격 (’12.1.1일)	건설원가	국민주택기금	임대보증금
					현행	개정안
포항2차	23	66,000	123,956	41,000	73,161	25,000
홍성2차	23	55,000	73,099	23,000	74,019	32,000
광주 하남3차	35	126,000	169,577	71,000	86,943	55,000
천안 목천2차	24	64,000	57,616	18,000	61,457	46,000
동두천5차	23	68,000	76,683	25,000	65,449	43,000

*임대보증금(개정안) = 주택공시가격 – 국민주택기금 – 제한물권 설정액

마. 임대주택 우선 분양전환 관련 ‘부도 등’ 기간 단축(안 제21조 제2항, 안 제21조의 3 제3항)

현 행	개 정 안
제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① (생 략)	제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① (현행과 같음)
② 제1항에도 불구하고 임대사업자의 부도등(제2조제7호나목의 경우에는 같은 목에 따른 대통령령으로 정하는 기간에 1년을 더한 기간을 초과하여 이자를 내지 아니한 경우에만 부도등으로 본다. 이하 이 조에서 같다), 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다.	② --------------------------------부도등---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
③ ∼ ⑩ (생 략)	③ ∼ ⑩ (생 략)
제21조의3(도시형 생활주택에 대한 특례) ①⋅② (생 략)	제21조의3(도시형 생활주택에 대한 특례) ①⋅② (현행과 같음)
③ 제1항에도 불구하고 임대사업자가 부도등(제2조제7호나목의 경우에는 같은 목에 따른 대통령령으로 정하는 기간에 1년을 더한 기간을 초과하여 이자를 내지 아니한 경우에만 부도등으로 본다. 이하 이 조에서 같다) 또는 파산이 각각 발생한 후 6개월 이상 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우에는 임차인대표회의를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다. <후단 신설>	③ --------------------------------부도등-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 이 경우 임대사업자는 제3항에 따른 분양전환승인 신청서류 작성에 협조하여야 한다.
④ ∼ ⑦ (생 략)	④ ∼ ⑦ (생 략)

개정안은 건설임대주택의 우선분양전환 관련, 임대사업자가 국민주택기금 융자금에 대한 이자를 대통령령으로 정하는 기간(6개월) 동안 연체한 경우에 부도등 으로 인정하게 하는 것으로서, 현행법이 정한 기간(1년 6개월)보다 단축시키는 것임.

이 경우 임대사업자가 일시적으로 유동성 부족 등의 경영악화에 따른 이자납부가 지연될 수 있는 점을 고려하면 선의의 임대사업자에게는 과도한 부담이 될 수도 있음을 감안하여야 할 것으로 보여짐.

또한, 기간을 단축하면 임대사업자 및 임차인이 6개월만 연체하는 부담을 지고서 기금이자를 고의로 연체하여 임대의무기간 이전에 분양전환하는 모럴해저드의 유혹이 더 강해질 염려도 있고 현행법과 다른 특별한 사정변경 등을 제시하지 아니하고 기한의 이익을 침해하는 것에 대해서도 논란이 있을 수 있으므로 신중한 검토가 필요한 것으로 보여짐.

바. 부도등, 파산 등에 해당하는 임대주택의 국가 매입(안 제21조제6항, 안 제21조의3 제4항)

현 행	개 정 안
제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① ∼ ⑤ (생 략)	제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① ∼ ⑤ (생 략)
⑥ 제5항의 경우 임대사업자는 제3항에 따른 분양전환승인 신청서류 작성에 협조하여야 한다.	⑥ 임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 각각 1년 이상 제3항에 따른 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우로서 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다)이 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 국토해양부장관에게 임대주택의 매입을 신청하는 경우에는 국토해양부장관은 해당 임대주택을 매입하여야 한다. 이 경우 매입한 임대주택의 임대의무에 관하여는 제25조를 준용한다.
⑦ ∼ ⑩ (생 략)	⑦ ∼ ⑩ (현행과 같음)
제21조의3(도시형 생활주택에 대한 특례) ① ～ ③ (생 략)	제21조의3(도시형 생활주택에 대한 특례) ① ～ ③ (생 략)
<신 설>	④ 제1항에도 불구하고 임대사업자가 부도등 또는 파산이 각각 발생한 후 1년 이상 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우로서 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우에는 임차인대표회의를 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 국토해양부장관에게 임대주택의 매입을 신청하는 경우에는 국토해양부장관은 해당 임대주택을 매입하여야 한다. 이 경우 매입한 임대주택의 임대의무에 관하여는 제25조를 준용한다.
④ ∼ ⑦ (생 략)	④ ∼ ⑦ (생 략)

개정안은 임대사업자가 부도등, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 1년 이상 분양전환 승인을 신청하지 않은 경우로서 임차인의 2/3 이상이 동의하여 국토부장관에게 매입을 신청하면 국토부장관은 의무적으로 매입하도록 하고 있음.

법 제21조 제1항이 정하는 것처럼 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 공공건설임대주택은 공공이 관여한 것이라는 점에서 부도등이나 파산이 난 경우 1년 이상이 지나도 임대사업자가 고의로 분양전환 승인을 신청하지 않는 경우에는 임차인의 피해가 심각하다고 보아 이를 구제하기 위한 취지에서 개정안을 발의한 것으로 보여짐.

그러나, 공공건설임대주택이라고 하더라도부도등, 파산 등이 발생한 임대주택을 국토부가 직접 매입하게 하는 것은 임대사업자의 고의적인 기금이자 연체 등 모럴해저드를 초래할 수 있는 가능성이 있고, 정부의 재정 형편을 고려해보면 현실적으로 입법화시키기는 쉽지 않을 것으로 보여짐.

다만 개정안은 임대사업자가 1년이 지나도록 분양전환 승인 신청조차 하지 않는 경우를 상정하고 있으므로, 현행법 제21조 5항에 정한 6개월 내에 임대사업자가 분야전환승인 신청을 하지 않을 경우 임차인이 분양전환 승인을 신청할 수 있고, 또한 법 제21조 제8항에 따라 임차인이 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도청구권을 가질 수 있는 바, 이 매도청구권에 대해서 아직 판례가 형성되어 있지는 않으나 학계나 정부에서도 형성권의 일종으로 보고 있다는 점에서, 향후 이러한 분쟁에 있어서 임차인의 권리를 상당한 수준으로 보호할 수단이 될 것으로 예상된다는 점에서 이 부분의 입법화에는 보다 신중한 검토가 필요한 것으로 보여짐(참고자료).

또한, 개정안의 취지는 공공건설임대주택에 입주하는 임차인의 보호를 위해 국가가 주의의무를 다하라는 의미라는 점에서 그 취지를 충분히 공감할 만하나, 이와 관련해서는 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」이 관련되는 것으로 보이므로, 이 법과 국가의 재정문제 등을 고려하여 신중하게 해결해야 할 사안으로 보임.

사. 저당권 설정 등의 제한 위반시 벌칙 조항 신설(안 제41조)

현 행	개 정 안
제41조(벌칙) ①⋅② (생 략)	제41조(벌칙) ①⋅② (현행과 같음)
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.	③ ---------------------------------------------------------------------------------------.
1. ∼ 4. (생 략)	1. ∼ 4. (현행과 같음)
<신 설>	4의2. 제18조를 위반하여 저당권 설정 등을 한 자
5. ∼ 7. (생 략)	5. ∼ 7. (현행과 같음)

개정안은 법 제18조가 정한 저당권 설정 등의 제한 의무를 위반하는 경우 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하의 벌금규정을 신설하고 있음.

임차인 보호를 위해 지난 2003년 8월경부터 임대주택법에 도입된 저당권 등의 설정 제한의무를 임대사업자가 제대로 이행하기 위한 장치의 필요성은 크다고 할 것임.

앞에서도 언급한 바와 같이, 임대보증금 보증가입 의무이행을 위한 수단은 법 제39조에 따른 국민주택기금의 가산금리 부과, 제40조에 따른 임대보증금 보증수수료에 대한 과징금 부과, 제41조에 따른 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형을 정하고 있는 등 경제적 수단부터 형사적 처벌까지 다양한 이행강제방안을 갖추고 있으나, 저당권 설정 제한 관련해서는 과태료와 같은 처벌규정을 두고 있지 않았기에 이에 대한 실효성 확보수단으로 처벌규정을 둘 필요성은 충분할 것으로 보임.

그러나, 여전히 임대사업자가 임차인보다는 우월적 지위를 가질 수밖에 없다는 현실에서 임차인이 동의하는 경우 저당권 설정을 허용하고 있는 점을 감안할 때 이행강제 수단의 신설효과에 대해 충분한 검토가 있어야 할 것으로 보이며, 또한 종래 이행강제 수단이 없다가 처음으로 저당권설정 제한 위반자를 대상으로 이를 도입하면서 가장 강한 형사벌을 도입하는 것이 적절하느냐의 논란도 있을 수 있으므로 우선 과태료 수준으로 그 수위를 낮추고 향후 추이를 보아가면서 형사벌로 상향조정하는 방안을 검토할 필요성이 있다고 하겠음.

담 당 자	국회국토해양위원회 입법조사관 이 복 우
연 락 처	02-788-2245(FAX 02-788-3367)
이 메 일	bwlee@assembly.go.kr

참고1

임대주택 사업에 따른 세제지원 현황

구분		전용면적별(㎡)				주요 요건 및 근거	근거
		-40	40- 60	60- 85	85- 149
취 득 세	건설	면제		25%감면	-	ㅇ신축공동주택 -60㎡이하:임대의무기간 이상 임대 -60~85㎡:20호이상 취득 또는 20호이상 보유자가 추가 취득시, 장기임대목적(10년이상) 임대	지방세특례 제한법 제31조
	매입	면제		25%감면	-	ㅇ최초로 분양받는 공동주택 -건설임대와 동일
재 산 세	건설	면제	50% 감면	25%감면	-	ㅇ공동주택 -2호이상 임대의무기간 이상 임대한 경우
	매입	면제	50% 감면	25% 감면	-	ㅇ공동주택 -2호이상 임대의무기간 이상 임대
종 합 부 동 산 세	건설	합산배제				ㅇ임대개시 당시 공시가격 6억원 이하 -2호 이상, 5년 이상 임대	종합부동산세법 시행령 제3조 제1항제1호
	매입	합산배제				ㅇ임대개시 당시 공시가격 3억원(수도권 6억원) 이하 ㅇ1호 이상, 5년 이상 임대	종합부동산세법 시행령 제3조 제1항제2호
양 도 소 득 세	건설	중과배제				ㅇ취득당시 국세청 기준시가 6억원 이하 -2호 이상 5년임대	소득세법시행령 제167조의3 제2호 다목
	매입	중과배제				ㅇ취득당시 국세청 기준시가 3억원(수도권6억원) 이하 -1호 이상, 5년 이상 임대	소득세법시행령 제167조의3 제2호 가목
법 인 세	건설	면제				ㅇ취득당시 국세청 기준시가 6억원 이하 -2호 이상, 5년 이상 임대	법인세법시행령 제92조의2 제2항제1의2호
	매입	면제				ㅇ1호 이상, 5년이상 임대	법인세법시행령 제92조의2 제2항제1호

참고2

부도 등, 파산 등의 경우 임대주택 분양전환 절차

□ 임차인 분양전환승인 신청권

ㅇ 임차인(또는 임차인대표회의)이 임차인 총수의 3분의2 이상의 동의를 받아 지자체에 직접 분양전환승인을 신청할 수 있는 권리

□ 매도청구권

ㅇ 임차인이 직접 분양전환승인을 받은 분양전환가격에 매도할 것을 청구할 수 있는 권리

◈ 매도청구권 법적 성질 ㅇ ‘08.6월 도입되어 아직 판례가 형성되어 있지는 않으나, 우리부는 제도 도입 취지 및 법 체계 등을 고려할 때 매도청구권을 단순한 청구권이 아닌 형성권으로 보고 있음 ㅇ 매도청구권을 형성권*이라고 보면, 매도청구자가 매도청구권을 행사하면 그 순간 매매계약이 성립되고 매도자는 이에 대항하여 매매계약을 거부하는 것은 불가능 * (형성권) 권리자의 일방적 의사표시에 의하여 일정한 권리 또는 법률관계의 발생‧변경‧소멸을 가져오는 권리

1901104_국토해양위원회_검토보고서.hwp

0.11MB