4.1부동산대책 약일까? 독약일까??

박근혜정부의 첫 부동산 대책이 발표되었지만, 과연 '흐르는 물'을 되돌릴 수 있을까요?
 

일단 다주택보유자들(매도희망자)은 서둘러 매도를 하려 할 것이고, 매수 희망자들은 연말까지 흐름세를 지켜보며 판단을 해야 될 것으로 보이네요.

 국가의 주택정책이 언제나 경제(투자?)의 개념이 아닌 국민의 주거권의 개념으로 바뀔지...

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정부가 1일 침체된 부동산 시장을 정상화하기 위해 그야말로 공급과 수요, 금융과 실물을 아우르는 종합 대책을 내놨다.

정부는 이번 대책을 발표하면서 "공공분양주택을 축소하는 등 공급물량을 조정(연 7만→2만호)하고, 수요측면에서도 생애최초 구입자에 대한 취득세 감면, 신규 및 기존주택에 대한 양도세 감면 등 실효성이 큰 대책들을 포함했다"고 자평했다.

또 "추가경정예산 등을 통해 국내경기가 회복되고 대외경제여건도 조기에 호전될 경우 부동산 시장의 회복속도는 더욱 빨라질 것"이라고 기대했다.

그렇다면 이처럼 정부가 자신하는 '서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책', 이른바 4.1 부동산 대책은 얼어붙은 부동산 시장에 특효약이 될 수 있을까.

◈ "일단 거래는 늘어난다"…공통된 의견

일단 전문가들과 업계관계자들이 모두 동의하는 부분은 당장 부동산 거래 자체는 지금보다 활발해질 것이라는 점이다.

특히 주택구매자에 대한 양도세 한시적 감면과 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지가 서로 맞물리면 상승효과가 발생할 걸로 예상된다.

앞서 지난달에 국회는 부동산 취득세 감면을 연장했다. 또 이번 대책을 통해 올해 말까지 신규, 미분양 또는 1주택자가 보유한 9억 원 이하 주택을 구입하면 5년 동안 양도소득세가 전액 면제된다. 주택 구매 수요가 자연히 증가한다.

여기에다 다주택자들도 양도세 중과가 폐지되면, 그동안 무거운 양도세 부담으로 팔지 못하던 물량을 내놓는 경우가 많아진다, 결국 수요와 공급이 모두 늘어나 거래가 자연스럽게 활성화 될 것이라는 분석이다.

서울 강남구에서 공인중개업을 하는 이승자(50)씨는 "취등록세 감면보다는 이번에 도입되는 양도세 비과세 부분이 더 효과가 있을 것으로 생각한다"고 말했다.

◈ "LTV/DTI 규제 건드린 것 고무적"…시장에 활성화 의지 보여줘

또 양도세 면제와 함께 무엇보다 정부가 DTI와 LTV규제를 생애최초구입자들에게라도 제한적이나마 완화했다는 점이 거래 활성화에 긍정적인 신호로 작용할 것이라는 의견도 제시됐다.

주택산업연구원 권주안 연구실장은 "그동안 건드리기 힘든 것으로 여겨졌던 DTI와 LTV 규제를 건드렸다는 것은 일단 긍정적이라고 생각한다"며, "규제를 모두 풀지 않고 시장의 반응을 보면서 제한적으로 완화한 것도 평가할만하다"고 말했다.

일단 정부가 DTI와 LTV 규제를 건드리기 시작했다는 것은, 약발이 안먹히면 규제완화 대상을 더 확대할 수도 있다는 신호로 시장은 해석하고, 이렇게 시장이 확신을 가질때 거래는 더욱 활성화 된다는 논리다.

한국개발연구원(KDI) 송인호 연구위원도 "LTV와 DTI 규제를 완화한 것이 이번 대책에서 가장 특징적"이라고 꼽으면서도 "자산이 별로 없는 청년층이 대부분인 생애최초구입자의 경우 DTI 규제완화는 큰 효과를 보기는 힘들 것"이라고 평가했다.

송 위원은 "지난해 연말 취득세 감면을 앞두고 주택거래가 반짝 증가세를 보인 점을 감안하면, 양도세 한시적 감면도 거래 증가에 상당한 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다.

◈ "집 값 하락추세 계속되면…독약될 수도"

하지만 이번 대책이 기본적으로 하반기에는 경기가 회복될 것을 가정하고 세운 것이어서, 예상과 달리 경기가 둔화될 경우 특히 생애최초 구입자들에게 독약이 될 수도 있다는 주장도 나왔다.

새로운사회를여는연구원 진남영 연구원은 "생애최초 구입자의 경우 소득이 낮은 청년층이 대부분"이라며 "이들이 규제가 완화되면서 과도하게 빚을 내 집을 샀다가 집 값이 계속 하락하면 위험도만 높아지게 된다"고 지적했다. 또다른 하우스푸어가 양산될 수 있다는 얘기다.

진 연구원은 일본에서도 부동산 침체기에 비슷한 활성화 정책을 썼지만 집값 하락은 결국 막을 수 없었다는 점을 강조하고 있다.

게다가 생애최초구입자에게 취득세를 면제한다고 했지만 면제되는 취득세는 사실 2.2%에 불과해 주택을 구매할 충분한 유인이 될지도 의문이 제기된다.

시가 4억원 짜리 집을 구입할 경우 취득세 8백만 원 가량을 면제 받는 혜택을 보게 되는데, 과연 이만한 혜택 때문에 4억원을 선뜻 투자할 생애최초 구입자가 있느냐 하는 물음이다.

이번 대책이 약발이 먹힐지 여부는 결국 하반기 경제여건과 집 값 추이로 판가름 날 것으로 보인다.

긍정적으로 보는 쪽은 하반기에 경기가 살아나면서 폭락하는 집 값도 안정이 될 것으로 전망한 반면, 부정적인 쪽은 하반기에도 경기회복은 불투명하고 집 값 하락 추세도 막을 수 없을 것이라는 입장이다. 세제, 금융, 공급, 규제개선 분야를 총망라했다는 정부의 특단의 카드가 얼마나 약발이 먹힐지 주목된다.