부영 분양전환승인가격 차등적용관련 국토해양부 유권해석 질의답변내용입니다.

(주)부영이 김해시 장유면의 부영공공임대아파트를 분양전환하면서 1,2,3차의 경우는 한가지 가격(감정평가 총 금액의 평균금액을 적용)으로 분양전환승인을 받아서 1,2층은 그 승인가격에서 일정액을 할인(1,2층 감정가격을 기준으로 한 것으로 보임) 액을 적용하고 나머지 층들에 대해서는 승인된 가격으로 우선분양전환을 하였습니다.

 

하지만, 이후 승인신청한 단지 분 부터는 1,2,3,4층과 기준층으로 구분하여 분양전환가격을 승인신청하였고 김해시는 이를 그대로 승인하였습니다.

 

감정평가 시행세대 총 감정평가금액 합산액의 평균금액에 의해 산출된 분양전환가격(산술가격)으로 승인을 받고 그 승인가격에서 저층은 해당층들의 감정금액을 기준으로 분양가격을 산정해서 분양하는 것은 통상례에 따라 충분히 타당하다고 보여집니다.

 

하지만, 현재 승인신청하고 승인받는 방식들을 보면 저층은 감정가에 의해 가격을 산정하는대신 4층이상은 일괄 합산후 평균하여 가격을 산정한다면 응당 분양가 총액은(전체 감정가 총액을 평균한 금액으로 산정된 총 분양가격보다) 높아질 수 밖에 없을 것입니다.

 

이러한 승인처분 방식이 과연 타당한 것인지를 국토해양부에 지난 12월 13일 유권해석을 질의하여 오늘 답변을 받았습니다.

 

국토부의 유권해석에 따르면, 최초 입주자모집당시의 최초 주택가격은 주택형별로 고시되었고 분양전환을 위한 감정평가 역시 주택형별로 평가하여 가격을 결정하는 것이므로 “분양전환가격은 최초입주자모집 당시 공고한 주택형별에 따라 결정되어야 한다”는 것입니다.

 

 

그렇다면 장유지역의 모든 단지들은 최초 입주자모집당시 주택가격이 모두 한가지 형별로 신청/승인되었습니다.

 

 

또한, 국토부는 “분양전환승인가격의 동,층,호별 구분기준에 대해서는 임대주택법에 별도 기준은 없으나(감정평가 금액 총액 평균에 의한) 총 분양가격 내에서 동,층,호별로 가감할 수 있을 것”이라고 유권해석하고 있습니다.

 

 

상기 국토부의 유권해석을 종합해보면 승인권자인 지자체장은 분양전환가격 승인처분시,

최초입주자모집당시 공고한 주택가격이 한가지 형별이었고, 총 분양가격내에서 동,층,호별로 가감할 수 있을 것인 만큼 “감정평가금액 총액의 평균금액과 건설원가를 산술평균한 금액으로 승인을 해야 할 것”이며 승인이후 저층 등에 대해서는 임대사업자가 “통상관례와 분양율을 높이기 위해 해당 층의 평균 감정가액을 기준으로 산술평균한 금액으로 분양전환” 한 부영1,2,3차의 경우와 같이 분양전환가격이 신청/승인되어 분양전환 하는 것이 타당 할 것입니다.

 

각 단지별로 확인을 해보셔야 할 부분인 것 같습니다.

(*. 부영5차의 승인된 가격별로 총액기준으로 계산해 본 결과 80,886,258원을 초과하였습니다)

 

*. 국토해양부 민원질의 내용과 답변내용입니다.