부영 분양계약을 위한 전세금 담보대출해소와 잔금납부 및 미분양세대처리

현재 부영10,13,15,16,17차의 우선분양전환이 연내 취득세율 감면혜택을 받기위하여 진행중이거나 진행예정입니다.

 

이 과정에서 촉박한 시간으로 인해 은행대출처리가 연내에 진행될 수 있을지가 관건이 되었습니다.

취득세율을 1%로 적용받기 위해서는 12월 31일까지 잔금이 납부되거나 등기가 완료되어야 합니다. 등기완료는 현실적으로 어려울 것이고 잔금을 31일까지 납부할 수 있느냐가 문제인 것같습니다.

(취득세율 1% 적용기간 연장에 대해서는 현재까지 결정된 사항은 없으며 내년에 법개정으로 소급적용여부 또한 미지수입니다)

 

여유자금이 있으신 분들이나 대출을 기한내에 처리할 수 있는 분들은 상관이 없겠지만, 일부 단지에서는 은행측의 여력(인력,시간)부족으로 대출이 불가능한 상태입니다.

 

이러한 상황의 단지나 세대는 일단 31일까지 계약체결과 잔금을 납부하지 못할 경우 취득세 감면을 받을수가 없습니다.

이것을 해소하고 감면을 받으려면 현재 임대보증금 담보대출을 받으신 세대는 부영측에서는 현 임대보증금을 분양계약금으로 처리를 하기때문에 그 보증금이 타 은행에 담보가 잡혀있는 것을 해소하여야 만이 계약을 체결해주고 있습니다.(그래야 해당금액에 대한 권리를 행사할 수 있으므로)

 

임대보증금 담보대출 상환금액과 나머지 분양잔금 모두를 개인신용대출이나 마이너스통장대출 등으로 연내납부할 수 있는 분들이라면 급한데로 이러한 방법으로 대금을 지불하여 연내 잔금을 치루고 취득세감면혜택을 받고 1월 초중순경 은행의 주택담보대출로 옮기는 방법도 있을 것입니다.

(임대보증금 담보대출이 없으신 세대는 분양잔금만을 신용대출이나 마이너스통장대출 등의 방법으로 자금을 마련하여 연내 분양잔금처리후 추후 주택담보대출로 전환)

 

각 단지별로 70~110만원 가량의 취득세 감면금액과 약 한달간의 신용대출금 이자금액 등을 상호 잘 따져서 유리한 방법을 찾아보셔야 할 것 같습니다.

 

이러한 개별세대들의 입장을 감안하여 분양전환계약 및 잔금납부 기간을 12월 31일까지 넉넉하게 잡을 필요가 있을 것같습니다.

연내 분양전환을 하는 큰 이유중에 하나가 취득세 감면인 만큼 이 점 감안하시어 가급적 많은 세대들이 이 혜택만이라도 볼수있도록 부영과 은행,법무사, 임차인대표회의에서 분양업무처리에 세심한 배려가 필요할 것 같습니다.

 

법개정으로 분양전환계약체결은 90일 안에는 가능하므로 부영측에서 이를 거부할수는 없습니다.

단지 업무의 효율을 위하여 일정기간을 정하여 진행하고 있는 만큼 그 기간을 12월 31일까지 충분히 갖는 것이 필요할 듯합니다.

 

미분양세대에게는 임대차보호법에 의거하여 계약기간까지는 거주가 보장되어야 할 것이고, 계약기간 중간에 나갈 세대에 대해서는 떠도는 소문처럼 각 단지별로 입주대기세대가 수백세대에 이른다면 부영측에서는 대기세대를 입주시키면 될 것이기 때문에 중도해지를 안해줄 이유가 없을 것입니다.

(하지만, 대기자가 많다는 것은 신뢰할만한 내용이 아닐 것으로 보여집니다.)

 

현행법규에 따르면 분양승인후 6개월이내에 임차인이 분양전환을 받지 않으면 임대사업자는 제3자에 매각할수있도록 되어 있고, 우선분양전환후 잔여세대가 20세대 이상일 경우는 주택공급에 관한 규칙에 의거하여 일반분양하도록 규정하고 있습니다.

 

법 취지대로라면 분양승인이후 미분양세대의 잔여 임대기간은 보장(승인일기준 최대1년)해주고 이후 공가세대들에 대해서는 승인된 가격으로 일반공급을 하여야 할 것입니다.

하지만, 전례(부영6,8,9차)를 보았을때 허술한 법체계를 이용하여 편법을 부릴 가능성이 농후해 보인다는 것이 개인적인 생각입니다.

 

촉박한 일정이지만 여러가지를 잘 감안하셔서 결정에 도움이 되시길 바랍니다.