국민권익위원회, 부영임대아파트 등 임대주택 제도개선 권고 확정안입니다.

임대아파트전국회의 부영연대와 진보신당 김해시당원협의회는

국민권익위원회와 임대주택법의 미비된 부분의 제도보완에대하여

많은 협의를 거쳐왔으며 그 결과로 국민권익위원회의 제도개선안이 확정되어

국토해양부와 230개 각 지자체로 권고되었습니다.

그동안 제도개선안을 이끌어내기 위해 노력해주신 전국 각지의 대표자님 수고하셨습니다.

아래는 국민권익위원회 제도개선 확정안입니다.

국 민 권 익 위 원 회

의    결

제   목   서민주거안정을 위한 임대주택 제도개선

관련기관   국토해양부, 230개 시․군․구

주    문  ｢서민주거안정을 위한 임대주택｣ 관련 제도개선 권고안을 별지와 같이 ｢부패방지 및 국민권익위원회 설치와 운영에 관한 법률｣ 제47조 규정에 따라 국토해양부장관과 지방자치단체장에게 권고한다.

이    유  별지와 같다.

                                     2010년  5월  17일

위원장   이 재 오      

                                   

위  원   박 인 제

                                   

위  원   이 영 근

                                   

위  원   김 필 규

                                   

위  원   강 정 혜

                                   

위  원   김 용 미   

                                   

위  원   박 정 훈

                                   

위  원   송 방 용

                                   

위  원   이 순 창  

                                   

위  원   이 재 화

                                   

위  원   조 준 형

                                   

위  원   황 현 주

                                   

위  원   이 권 상

                                   

위  원   이 재 충

                                   

위  원   홍 현 선

                                   

<별지>

서민주거안정을 위한 임대주택 제도 개선

2010.  5.

         

	국민권익위원회
	경제제도개선담당관

목      차

Ⅰ. 추진배경                                             1 Ⅱ. 공공임대주택 일반현황                      2 Ⅲ. 문제점 및 개선방안                            7  ? 공공임대주택 공급시 임차인 권익보호방안   7  ? 공공임대주택 관리체계 투명성 확보       10  ? 공공임대주택 감독·분쟁조정기능 강화     13  ? 공공임대주택 통합시스템 구축               16 Ⅳ. 조치사항                                           17

Ⅰ

추진배경 및 추진경과

□ 추진 배경

❍ 1990년대 이후 지속적인 주택공급 확대를 추진해온 결과 2002년에 이르러 주택보급율은 100%를 달성하였으나 전체 가구의 44.4%가 임차로 거주하고 있는 실정

     ※ 무주택 서민의 주거안정을 위해 2001년부터 2007년까지 137,738호 국민임대를 공급하였고, 2018년까지 임대주택 80만호(영구임대 10만호, 국민임대 40만호, 장기전세 10만호, 10년 임대 20만호)를 건설하여 공급할 예정

❍ 소유의 개념에서 거주 중심으로 주택에 대한 의식변화, 1~2인 가구 증가 등의 요인으로 임대용 주택에 대한 관심은 급속히 커질 것으로 예상

❍ 그러나 공공임대주택의 불공정한 임대차계약, 임차인들의 관리권한, 보증금 및 임대료 일방적인 인상, 하자보수, 관리감독기관의 조정기능 미흡, 분양전환 소송 등 임대사업자와 임차인간 갈등 및 분쟁이 빈발하는 등 임차인을 보호하기 위한 관련 제도 미흡

❍ 이에 따라 임대주택의 공정한 공급체계를 구축하고 임대주택관리의 투명성 제고 및 분쟁 해소, 임차인 권한을 강화하기 위한 제도개선을 추진하고자 함

□ 추진 경과

❍ 관련법령 등 제도현황조사 : ‘10. 1. 1~15

❍ 실태조사

   ▪자료수집(1.18~2.8) : 지자체·공사 현황자료 요청(지자체 임대주택 분양전환, 임대조건변경, 분쟁조정위원회 현황 등)

   ▪현장방문 실태조사 : 고양, 화성, 용인, 동두천, 논산, 홍성, 김해

 ❍ 의견수렴 토론회 및 관계기관 협의(3~4월)

 ❍ 위원회 안건상정 및 해당부처 권고(5월)

Ⅱ

공공임대주택 일반현황

1. 공공임대주택 개요

□ 임대주택 의의 및 종류

 ❍ 소유중심에서 거주중심으로 주택정책을 전환하고 주택구입능력이 부족한 서민의 주거생활안정 도모하기 위해 공급

  ❍ 임대주택의 종류

   - 건설임대주택 : 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대한 주택으로서 정부지원 여부에 따라 공공과 민간건설 임대주택으로 구분

공공건설 임대주택	․국가 또는 지자체의 재정으로 건설하거나 건설․임대하는 주택 ․국민주택기금의 자금을 지원받아 건설․임대하는 주택 ․공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설․임대하는 주택
민간건설 임대주택	․공공사업에 의하여 조성된 택지 외의 택지에 민간이 순수한 자기자금으로 건설한 임대주택

   - 매입임대주택：임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택(임대의무기간 5년)

    ※ 임대주택의 종류별 재원 및 입주대상

구분	종류	재원	입주대상
공공임대	영구임대 및 50년공공임대, 국민임대(30년), 장기전세(20년), 5년·10년 공공임대, 사원임대	국가·지자체재정,  국민주택기금,  사업자, 임차인 부담	무주택 저소득층중심
민간임대	민간건설임대, 매입임대	자체자금 및 임대보증금	사업자가 자율적으로 선정

□ 임대주택 제도 변천 및 관련법령

 ❍ 임대주택 제도의 변천

    - 1984년 임대주택공급 촉진을 위해 일반주택사업자에게 자금지원과 세제혜택을 주는「임대주택건설촉진법」제정, 임대의무기간 5년인 임대주택 건설 시작

    - 1994년 민간에 의한 임대주택건설 활성화, 무주택임차가구 보호강화, 중산층 임대수요를 고려하여「임대주택법」으로 개정

    - 2000.1월 임대사업자 등록․말소 권한을 시장․군수․구청장에게 이양

  ❍ 관련법령

내용	관련법규	소관부처
▪공공임대주택 건설·공급	?임대주택법 ?주택법(주택건설기준 등에 관한 규정) ?건축법 ?보금자리주택건설 등에 관한 특별법 ?주택공급에 관한 규칙	?국토해양부
▪공공임대주택 계약	?임대주택법 ?표준임대차계약서 ?주택임대차보호법 ?민법 ?약관규제에 관한 법률	?국토해양부 ?공정거래위원회 ?법무부
▪임대아파트관리	?주택법 ?주택공급에 관한 규칙 ?임대주택법 ?집합건물의소유및관리에관한법률	?국토해양부 ?금융위원회
▪임대주택 분양전환	?임대주택법 ?주택공급에 관한 규칙	?국토해양부
▪임대주택 행정서비스 및 분쟁조정 기능 문제	?임대주택법	?국토해양부

2. 공공임대주택 공급현황

□ 주택공급현황¹⁾

  ❍ 1991년부터 2008년까지 총 9,564,404호의 주택을 공급하여 현재까지 주택수는 약 12,891,000호가 공급되어 있음

  ❍ 공공건설임대주택은 1982년부터 2008년까지 총 2,118,258호가 공급되었고, 지자체가 196,542(10%), LH가 1,069,003(50%), 민간건설사가 852,713(40%)차지

    ※ 1988년부터 2008년까지 총 678,577호의 공공임대주택을 분양전환. 이 중 지자체가 5%, LH가 32%, 민간건설사가 63% 차지

□ 공공건설 임대사업자²⁾ 지원현황

  ❍ 택지공급 지원

   - 공공개발 택지중 공동주택 건설용지의 40% 이상을 임대주택 건설에 우선 공급(임대주택법 제4조 및 택지개발업무처리지침 제21조)

    ※ 임대주택용지 공급가격 기준(조성원가대비)

구     분	수도권․부산권	광역시	기타지역
전용 60㎡이하	60%	60%	60%
60㎡초과 85㎡이하	80～85%	70%	60%
85㎡초과 149㎡이하		감정가격

      자료: 국토해양부, 2009 주택업무편람

❍ 세제지원

   

구     분	내용
취득세, 등록세	전용면적에 따라 면제 또는 25%감면
재산세	전용면적에 따라 면제 또는 25%, 50% 감면
종합부동산세	합산배제
양도소득세	중과배제
법인세	면세

      ※ 근거 : 행안부 표준감면안을 기준으로 각 지자체에서 조례로 규정

❍ 국민주택기금 장기저리 융자 지원

   - 국민주택기금 조성금액 총 23조 9,555억원 중 13조 4,877억원을 임대 및 분양주택건설, 서민층 주택구입 및 전세자금 등으로 지원, 10조 4,678억원은 기금 차입금 상환 등에 사용

      ※ 국민주택기금 주요사업 지원계획

 

지원항목	금   액
합    계	13조 4,877억원
▪임대주택 건설	4조 6,378억원
▪분양주택 건설	1조 4,400억원
▪주택구입 및 전세자금	7조 1,768억원
▪주택개량자금	1,180억원
▪기타	1,151억원

         * 자료: 국토해양부, 2009 주택업무편람

□ 임대주택관련 주요민원 현황(2007~2009)

 ❍ 지난 3년간 위원회에 접수된 임대주택 관련 민원 총 276건 중 보증금 및 임대료 관련 민원이 47%, 분양전환 관련 민원이 29%를 차지

구분	민원건수(%)	주요내용
보증금 및 임대료	128(47%)	일방적인 보증금·임대료 인상 부당
임대주택 분양전환	80(29%)	분양전환계약 지연, 특별수선충당금 인계 미이행, 분양전환대상자 자격 등
하자보수	25(9%)	하자보수처리없이 분양전환 강행 등
아파트관리 분쟁	23(8%)	관리업무인계지연, 임차인대표회의 구성, 관리소장과 임차인간 분쟁, 용역업체의 선정과정 비리의혹, 경비근무태만, 관리비 부당지급 등
주택임대차(제도) 관련	20(7%)	임대주택 입주자격·퇴거, 임대보증금 반환 요청,
계	276(100%)

□ 임차인대표회의 및 임대주택분쟁조정위원회 구성현황

   ❍ 임차인 권익을 보호하기 위해 구성할 수 있도록 하고 있는 임차인대표회의는 조사대상 전국 16개 시․도 1,451개 단지 중 644개단지(44%)에서 구성

    - 이 중 LH, SH, 경기도시공사 643개 단지 중 339개 단지(53%)에서 구성

     ※ 분양주택 입주자대표회의는 전국에 17,759단지 중 13,293개 단지(75%)에서 구성(2006. 3. 국민권익위원회 조사)

   ❍ 임대주택분쟁조정위원회는 조사대상 135개 시·군·구 중 45개 지역(33%)에서 구성되어 있고, 관련조례는 64개 지역(48%)에서 제정·운영

지역	임차인대표회의구성		분쟁조정위원회 구성		분쟁조정 관련 조례
	구성(수)	단지(수)	구성(수)	시군구(수)	제정	시군구(수)
서울	103	111	0	11	1	11
부산	15	31	0	0	0	0
경기	152	250	18	31	14	31
인천	26	37	1	3	1	3
강원	40	131	4	14	4	14
대구	21	42	3	8	7	8
대전	17	41	0	5	0	5
울산	11	30	1	5	1	5
광주	35	98	4	5	4	5
전남	50	116	5	5	5	5
전북	63	130	5	14	9	14
충남	40	121	0	9	7	9
충북	6	30	-	-	-	-
경남	46	187	4	20	6	20
경북	19	96	0	5	5	5
제주	4	56	0	1	0	1
계	644	1,451	45	135	64	135

        * 자료: 2010 위원회 실태조사

    - 2007년부터 2009년까지 16개 시․도에서 총 41건의 임대주택분쟁조정심의가 이루어져 총 24건(59%)의 조정이 성립되었음

      ※ 분양전환가격관련 10건(24%), 하자보수 관련 8건(20%), 분양전환 하자보수 5건(12%), 부도임대주택매입관련 16건(39%), 임대보증금반환 1건(2%), 기타1건(2%)

Ⅲ

문제점 및 개선방안

 □ 불공정계약 방지를 통한 임차인 권익 보호

  ❍ 임대차계약시 임차인 동의없이 정하여진 일방적인 계약조건(보증금과 임대료)을 제시하여 표준임대보증금을 초과하는 계약으로 인해 임차인 피해

   - 모집공고는 표준임대료로 하고 실제 계약은 전환보증금을 받아 고가의 임대료와 임대보증금으로 자금이 부족한 서민들은 계약을 포기

•2006년 성남 판교임대아파트(oo토건,oo건설,oo이앤씨)의 경우 보증금 1억6천만~2억4천만원, 임대료 40만~60만원, 관리비 등을 포함하며 매월 100만원에 육박하는 현금이 필요하여 결국 무주택 서민의 계약률이 50%에 그침 •성남 oo임대아파트의 경우 임차인 동의없이 정하여진 임대차계약상의 임대보증금은 표준임대보증금 초과하는 한도내에서 무효(수원지법 성남지원 민사2부, 2009가합5663 부당이득금, 2009.12.23)

  ❍ 임대료 및 보증금을 매년인상요인에 대한 근거제시 없이 주택임대차보호법에서 정한 최고한도(5%)를 적용하여 인상하여 민원 발생

※ 임대주택법 제20조 제2항 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는「주택임대차보호법」으로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다

 

   - 임차인대표회의 협의사항이나 임대주택분쟁조정위원회 조정대상이 아니어서 부당한 임대조건 제시에 대해 임차인이 대항할 수 있는 수단 부재

      ※ 순천 oo임대아파트 2003년부터 2007년까지 매년 5%증액

  ❍ 임대사업자는 표준계약서를 위반하여 임의로 수정하거나 임대사업자에게 유리한 특약조항으로 불공정한 계약을 체결하여 임차인 피해 호소

   - 임대인이 일방적으로 통보한 임대료·보증금 인상분을 납부하지 않은 경우 계약이 일방적으로 해지되어 임차인에게 위약금, 불법거주배상금 부과

<부산 ooo임대아파트에 대한 판례> 임대사업자의 일방적인 임대조건 변경에 동의하지 아니하여 재계약체결 요구에 응하지 않았다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임차인들이 스스로 임대차계약의 갱신을 거절하는 의사표시를 하거나 표준임대차계약서상의 의무를 위반하였다고 볼 수 없음(대법원 2009다95370)

   - 임대차계약서 특약조항을 통해 임대기간을 1년으로 하여 임대조건을 매년 갱신하면서 임대료와 보증금 인상

     ※「주택임대차보호법」(제4조, 6조)에서 임대차계약기간을 2년으로 보호하고 있지만 임대조건을 변경하면서 실제 2년 보호 조항이 유명무실

   - 분양전환을 받지 않을시 고액의 위약금을 부과하는 특약을 넣어 임차인에게 불리한 불공정 계약

     ※ 광주시 광산구 oo임대아파트의 경우 분양을 받지 않으면 위약금(30개월 이자대납분 + 위약금 5%)을 납부하고 계약해지하도록 요구(2009.3)

 

  ⇒ 불공정한 임대차 계약 방지를 위한 설명의무 부과 및 표준임대차계약서 위반 시 처벌 강화

 

	< 개선방안 >
◈ 임대차계약시 임대조건 설명의무 명시    ◦「약관규제에 관한 법률」적용하도록 명시      ※ 임대주택법 20조, 32조 등       *「약관규제에 관한 법률」제3조(약관의 작성 및 설명의무 등)    ◈ 임대사업자가 임대조건변경통보시 인상요인을 구체적으로 제시    ◦ 표준임대차계약서 제5조에 반영<예시> ◈ 표준임대차계약서 위반에 대한 처벌 강화    ◦ 과태료 규정(임대주택법 제44조 1항 2호)을 삭제하고 벌칙조항에 신설      <예시> 임대주택법 제42조(벌칙) 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금        6. 제32조를 위반하여 주택을 임대한 자<신설>

□ 임차인 분양전환 권한 실효성 확보

  ❍ 임대의무기간 종료 후 임차인이 분양전환을 신청하여 승인을 받아도 임대사업자가 협조하지 않아 임차인은 결국 장기간 소송 과정을 거치게 됨

   - 분쟁·소송 과정에서 임대사업자는 보증금 및 임대료를 인상하면서 임대수익을 얻고 있기 때문에 소송이 길어져도 문제가 되지 않지만 임차인의 경우 재산적·심리적 피해 발생

 

<사례> •인천 oo아파트의 경우 1994년 5년 임대 후 25건의 형사소송과 100여건의 민사소송을 치르면서 5년의 소송 끝에 2006년 7월 분양권 확보(2006.7.조선일보) •아산 oo아파트의 경우 임대사업자가 아산시에서 실시한 감정평가 결과를 수용하지 않고 분양전환이 미루어져 임차인 집단반발(2010.1 중앙일보) •화성 oo임대아파트의 경우 임차인대표회의를 인정하지 않아 협의에 응하지 않고 있고, 동두천oo임대아파트의 경우 1278세대의 분양전환과정에서 감정평가 없이 임대사업자의 일방적인 금액제시로 인해 소송 (2010.2. 위원회 실태조사)

   

  ❍ 임대사업자는 임대의무기간이 경과하면 언제든지 분양할 수 있고, 임차인이 분양전환에 응하지 않으면 제3자에게 매각할 수 있지만, 임차인의 경우 힘겨운 소송을 통해서만 가능

  ⇒ 임대의무기간 종료후 분양승인받고 6개월이 지나 분양전환하지 않는 경우  2년이내 임대조건 임의 변경을 하지 못하도록 하여 분양전환 유도

	< 개선방안 >
◈ 분양전환승인이후 2년동안 임대조건 변경 제한    ※ 임대주택법 제20조 제2항   <개정안 예시>     건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는「주택임대차보호법」으로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다. 단, 임대주택법 제21조 제4항에 따라 임대분양전환승인이후에는 2년동안 증액을 청구하지 아니한다<신설>

 □ 임대주택관리규약 준칙제정 필요

   ❍ 임대아파트 관리규약준칙이 없어 임대사업자가 임의로 제정하여 사용하고 있어 아파트관리 분쟁발생시 임차인에게 불리하게 작용

    - 관리규약에 대한 동의절차도 입주계약시에 받고 있어 임차인은 이를 인지하지 못하고 충분한 검토없이 임대사업자가 제시하는 관리규약에 동의

    - 일부 민간건설 임대사업자의 경우 아파트관리규약의 임차인에 대한 규정을 공동주택의 전용부분의 계약자로 제한적으로 규정하여 권리 제한

※ 임대아파트 관리규약의 ‘임차인’ 규정 비교

A사	B사
“임차인등”이라 함은 임대사업자가 소유하는 임대주택을 사용·수익하고 임대사업자에게 이에 대한 차임을 지급할 것을 임대사업자와 주택임대차계약을 체결한 임차인 및 그 임차인과 세대를 구성하여 당해 임대주택에 거주하는 배우자 및 직계존·비속을 말한다	“임차인”이라함은 회사와의 임대차계약에 의한 임차권의 목적물인 공동주택의 전용부분의 계약자를 말한다

  ❍ 임대주택 퇴거시 전용부분 원상복구의무에 대한 명확한 기준없이 임대사업자 임의로 원상복구비용을 산정하여 임차인에게 과도하게 요구

    - 임대주택 퇴거시 자연 마모되는 도배, 장판 등의 부분까지 원상복구를 청구하면서 임대보증금을 돌려주지 않거나 보증금에서 차감하여 반환하여 분쟁 발생

<사례> •원주 oo임대아파트 : 도배·장판· 앞뒤 베란다 페인트칠 등 부가세 포함 380만원 요구(2008, 소비자원) •광주 첨단 oo1차 임대아파트 : 입주 5년이 경과된 아파트임에도 현관·각 방·거실전체 벽지(70만원), 거실 전체의 장판 교체비용(56만원)을 포함하여 총 168만 7천원 청구(2008, 소비자원)

   

   ⇒ 효율적이고 투명한 관리를 위한 임대주택관리규약 준칙 마련 필요

    

	< 개선방안 >
◈ 임대주택관리규약 준칙 제정   <개선안 예시>   ◦ 임대주택관리규약 준칙을 마련하도록 임대주택법에 근거규정 신설  - 임대사업자는 최초 계약시 임대주택관리규약준칙을 사용    - 입주후 임차인(대표회의)과 협의하여 관리규약 개정, 시․군·구청장에게 관리규약 신고    - 잡수익회계, 처리방식 등을 관리규약에 명시하도록 개선  ◦ 임대주택관리규약 준칙 마련시 임대주택 퇴거시 전용부분 원상복구 기준 제시   - 자연적 마모나 노후화에 대해서는 원상복구 비용을 청구할 수 없도록 명시   - 입주자모집공고 또는 임대차계약시 전용부분의 내구연한과 비용기준 제시      * 욕조, 변기, 타일, 장판, 벽지, 걸레받이, 천장, 커튼박스, 몰딩, 붙박이장, 욕실장, 전기구, 스위치, 콘센트, 악세서리(거울,유리,휴지걸이 등), 창호, 수전, 싱크대 등   - 임대주택 퇴거시 임차인의 원상복구 비용부담 기준, 방식 마련     * 내구연한에 따라 임대차기간을 차감한 잔여기간(감가상각)의 비용을 임차인이 지불

 □ 공공임대주택 관리에 대한 임차인대표회의와의 협의대상 확대

  ❍ 임차인이 관리(관리사무소·경비·청소용역업체 등) 비용을 전부 부담하고 있음에도 위탁관리업체 선정 등 임대주택관리업무에서 임차인 참여 배제

   - 재활용분리수거업체 선정, 소독․방역․인력채용, 용역업체선정과정 등에서 임대사업자(관리업체)의 일방적인 운영

   - 임대아파트의 잡수익(재활용, 알뜰시장, 광고수입 등) 관리운영을 대부분 관리사무소가 하고 있고 수익에 대해 공개하지 않고 자료제공 거부

   - 주민복리시설을 불법 전용하여 관리소장의 개인사무실이나 창고로 사용하거나 임차인과 협의없이 관리사무소 직원 인건비를 인상하면서 관리비 인상

  ⇒  임대주택관리에 임차인대표회의와 협의할 수 있도록 개선

	< 개선방안 >
◈ 임차인대표회의 협의 대상 확대   ◦ 위탁관리업체 선정시 임차인대표회의와 협의   ◦ 잡수익을 공개하고 임차인대표회의 운영 지원(사무실, 운영경비 등)     ※ 임대주택관리규약준칙에 반영

□ 특별수선충당금 적립의무 강화

 ❍ 임대사업자는 건물의 노후화를 방지하기 위해 장기수선유지계획에 따라 주요시설을 교체하고 보수하기 위해 특별수선충당금을 적립하여야 하나 적립을 해태하고 있고, 처벌조항도 미약

     ※ 사업계획승인당시 표준건축비를 기준으로 사용검사일부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립(임대주택법 제31조, 시행령 제30조)

   - 임대의무기간이 경과한 후 분양전환하는 경우 최초로 구성된 입주자대표회의에 인계하여야 하나 임대사업자의 미적립으로 분양전환이후 입주자의 피해 발생

     

<사례> •국민주택기금의 90%정도를 사용하고 있는 (주)oo의 경우 2008.8월말까지 적립해야 할 금액이 전국 109개 단지 약 340억원인데, 실제 적립금은 14개 단지 약 33억(법정액의 10%)에 불과(2010 위원회 실태조사) •김해 oo아파트(24개 단지, 1만 6800세대)의 경우 승강기안전협회 정기검가에서 불합격 판정을 받았는데도 시공사가 엘리베이터 와이어 등을 교체·수선하지 않고 임대기간 5년이 지나 분양전환 (2010 위원회 실태조사)

  

  - 일부 임대사업자의 경우 전용부분과 공용부분을 구분하여 공용부분의 특별수선충담금만 이전하겠다고 하면서 헌법소원을 제기하고 이전하지 않는 문제 발생

  ❍ 특별수선충당금은 관리감독의 차원을 떠나 건물의 안정성과 유지보수 등 주민의 재산권과 관련된 중요한 사안이므로 적립의무 요건을 강화할 필요

  - 특별수선충당금을 적립하지 않은 임대사업자에게 부도가 발생하는 경우 그 피해는 고스란히 입주자에게 전가

 ⇒ 특별수선충당금 미적립시 처벌을 강화하고 이행에 대한 감독 기능 강화

        

	< 개선방안 >
◈ 특별수선충당금 미적립, 분양전환이후 입주자대표회의 미인계시 처벌강화     <예시> 과태료 부과 상향조정 등    ◈ 특별수선충당금 적립 이행 감독 기능 강화    - 시·군·구청장과 공동명의여부, 매월 적립여부에 대한 실태조사 매월 실시, 결과보고     ※ 임대주택법 시행령 제30조에 신설 : 시·군·구 → 시·도지사 → 국토해양부      * 임대주택법 제24조 참조

 □ 조정권고 실효성 확보 및 감독기능 강화

   ❍ 부당한 임대차계약이나 표준임대차계약서 위반에 대한 관리감독 미흡

    - 임대조건 신고내용이 인근의 비슷한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되거나 그 신고내용이 관계법령에 부적합하다고 인정되는 경우 그 내용을 조정하도록 권고하여도 임대사업자가 이행하지 않아 실효성 미흡

    - 임대조건을 신고하는 경우 시장·군수·구청장에게 신고하는 내역과 임차인과 계약하는 내역이 차이 발생함에도 시정조치 등 관리·감독 미흡

     

<사례> •김해 oo아파트의 경우 임대보증금 상한선(최초입주자모집가격 8423만원 - 국민주택기금융자금 5,000만원 =3,422만원)을 초과할 수 없으나 시에는 표준임대보증금으로 신고하고 실제는 5,200만원(5만원), 4700만원(10만원), 3900만원(20만원), 1700만원(40만원)으로 계약하여 한 세대당 최고 1,777만원이나 임대보증금 상한선 초과 (2010.2. 위원회 실태조사)

 

        ※ 신고불이행 및 거짓신고의 경우 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금(법42조)

    ⇒ 부당한 임대조건에 대한 조정권고의 실효성 확보 및 감독의무 강화

	< 개선방안 >
◈ 부당한 임대조건변경에 대한 시정명령권 부여    <개정안 예시>   1) 시정명령제 도입     임대주택법 제26조(임대 조건 신고) ② 시장·군수·구청장은 제1항의 신고 내용이 인근의 비슷한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그 내용을 조정(調整)하도록 권고할 수 있다.      ③ 제2항에도 불구하고 이행하지 않을 경우 시정명령을 행할 수 있다<신설>    2) 시정명령조치 미이행시 처벌조항 신설     ※ 임대주택법 제41조 또는 제42조

□ 임대주택분쟁조정위원회 기능·권한 강화

❍ 임대주택 관리규약 제정 및 개정, 관리비, 임대주택 분양전환, 임대주택 공용부분의 유지․보수 등에 관한 분쟁을 조정하기 위해 시․군․구에 임대주택분쟁조정위원회를 두도록 하고 있으나 그 권한과 역할이 미흡

   - 임차인이 분쟁조정 신청을 하여도 임대사업자의 불참으로 분쟁조정위원회가 개최되지 못하거나, 분쟁 조정을 하더라고 이행에 대한 강제력 부재

      ※ 2007년부터 3년간 실시된 분쟁조정사례 44건 중 임대사업자의 거부로 조정이 이루어지지 않은 경우가 10건(23%), 합의가 되지 않거나 소송으로 진행되는 경우가 10건(23%)임

         (2010 위원회 실태조사)

   - 임대조건(임대기간, 임대료, 보증금)은 임대주택분쟁조정위원회 분쟁조정 신청대상에 포함되어 있지 않아 결국 소송을 통해 해결

 ❍ 임대주택의 분쟁 조정기능의 실효성을 갖기 위해서는 참석요구 및 자료제출 요구에 성실하게 협력하지 않은 경우 과태료 부과 등의 제재조치를 취할 수 있도록 권한 강화 필요

   ⇒ 임대주택분쟁조정위원회 분쟁조정 대상 확대 및 권한 강화

	< 개선방안 >
◈ 임대주택분쟁조정위원회 기능 및 분쟁조정대상 확대   <개정안 예시>    ◦임대주택법 제20조 제2항에 따라 임대료 및 보증금 인상 분쟁에 대한 분쟁조정      - 임대사업자가 임대료 인상 산출근거 제시      - 임대주택분쟁조정위원회에서 감정평가 등을 통해 조정안 제시    ◦임대차계약서 표준계약서 위반 여부 심의  ◈ 임대주택분쟁조정위원회 권한 강화   ◦ 분쟁조정을 위하여 필요한 자료를 분쟁 당사자에게 요구할 수 있는 권한 명시     ※ 임대주택법에 관련 조항 신설      <개정안 예시>       분쟁조정위원회가 분쟁조정신청을 받았을 때에는 해당 분쟁의 조정을 위하여 필요한 자료의 제공을 분쟁 당사자에게 요청할 수 있다. 이 경우 분쟁 당사자는 정당한 사유가 없으면 요청에 따라야 한다.   ◦ 임대주택 분쟁조정 불참 및 자료제출 요구 미협조시 제재조항 마련     ※ 임대주택법 제44조

 □ 관리·감독 사각지대 해소

  ❍ 국민주택기금을 지원받지 않고 공공택지를 분양받아 민간이 건설·공급한 임대주택의 경우 임대조건 변경(보증금, 임대료 인상 등)시 시장·군수·구청장에게 신고할 의무가 없어 관리감독 대상에서 제외

   ⇒ 공공택지를 분양받은 민간이 건설·참여한 공공임대주택의 경우에도 임대조건 신고대상에 포함

	< 개선방안 >
◈ 공공택지를 받은 민간건설공공임대주택의 임대조건 변경 신고 의무화    ※ 임대주택법 제26조 제1항    <개정안 예시>     임대주택법 제26조(임대 조건 신고) ① 임대사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 국민주택기금의 지원을 받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설한 임대주택<신설> 중 대통령령으로 정하는 임대주택을 임대하려면 임대차 계약기간, 임대보증금, 임대료 등 대통령령으로 정하는 임대 조건에 관한 사항을 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경하려는 경우에도 또한 같다

 □ 시.군.구청장의 관리·감독 의무 이행 철저 <의견표명>

  ❍ 시·군·구청장은 공공건설임대주택에 대해 부당한 임대조건에 대한 시정권고, 임대조건신고 위반여부에 대한 감독, 특별수선충당금 적립 등에 대한 관리·감독 의무 존재하나 이를 제대로 이행하지 않아 민원 발생

    - 특별수선충당금의 경우 임대사업자와 지자체장 공동명의로 하도록 되어 있으나 임대사업자와 관리소장 명의로 하는 경우도 발생

      ※ 임대주택법 제15조 임대사업자 등록말소, 제16조 임대주택매각제한 위반에 대한 처벌, 제17조 임대보증금에 대한 보증가입 위반에 대한 시정명령 등 처벌, 법 제26조 부당한 임대조건 변경에 대한 조정권고, 법 제31조 특별수선충당금 미적립에 대한 과태료 부과, 제32조 표준임대차계약서 위반에 대한 과태료 처분 등의 감독의무 존재

   ⇒  시.군.구청장의 관리·감독 의무를 철저하게 이행하여 임차인 권익보호 강화 필요

□ 임대주택 정보 접근성 확대 및 편의성 증진

❍ 사회 취약계층이 거주하는 공공임대주택에 대해서는 충분한 정보제공 시스템이 구축되어 있지 않아 실수요자들이 불편이 가중

   - 서민계층이 거주하는 임대주택은 약 2백만호에 이르고 있으나 공급조건, 공가현황, 대기자수 등에 대한 효율적이고 체계적인 정보제공 미흡

   - 공공임대주택 수요자들이 입주에 필요한 정보를 습득하기 위해서는 한국토지주택공사(LH)·SH공사·경기지방공사 등 각 사업주체별 해당 홈페이지 등을 모두 검색하거나 실지방문 해야 가능하여 이용자 불편

  ⇒ 공공임대주택 공급·관리에 대한 수요자 중심의 체계적인 통합시스템 구축

	< 개선방안 >
◈ 공공임대주택 통합관리시스템 구축   - 임대주택 수요자들이 실제 원하는 전국단위의 건설계획, 공급계획, 공가현황, 대기자수, 입주조건 등을 실시간으로 비교 파악    - 동일지역 군에 위치한 임대주택 상호간의 단지정보, 임대보증금, 관리비 등  〈 유사사례. 국민은행 부동산 관련 사이트〉

Ⅳ. 조치사항

구분	조치사항	관련법령	소관기관	조치기한
1. 불공정계약 방지를 통한 임차인 권익보호	1-1. 임대차계약시 임대조건 설명의무 명시   -「약관규제에 관한 법률」적용하도록 명시	임대주택법  시행규칙 제21조	국토해양부	2010.11월
	1-2. 임대사업자가 임대조건변경통보시 인상요인을 구체적으로 제시	표준임대차 계약서	국토해양부	2010.11월
	1-3. 표준임대차계약서 위반에 대한 처벌 강화	임대주택법 제 42조	국토해양부	2010.11월
2. 임차인 분양전환 권한 실효성 확보	2-1. 분양전환승인이후 2년동안 임대조건 변경 제한	임대주택법  제20조	국토해양부	2010.11월
3. 임대주택관리규약 준칙 제정	3-1. 임대주택표준관리규약 제정	임대주택법	국토해양부 지방자치단체	2010.11월
	3-2. 임대주택표준관리규약준칙에 임대주택 퇴거시 전용부분의 원상복구 기준 제시	임대주택 관리규약 준칙	국토해양부 지방자치단체	2010.11월
4. 공공임대주택 관리에 대한 임차인대표회의와의 협의대상 확대	4-1. 임차인대표회의 협의 대상 확대	임대주택 관리규약준칙	국토해양부 지방자치단체	2010.11월
5. 특별수선충당금 적립의무 강화	5-1. 특별수선충당금 미적립, 분양전환이후 입주자대표회의 미인계시 처벌 강화	임대주택법	국토해양부	2010.11월
	5-2. 특별수선충당금 적립 이행 감독 기능 강화  - 시·군·구청장과 공동명의여부, 매월 적립여부에 대한 실태조사 정기적으로 실시	임대주택법 시행규칙	국토해양부 지방자치단체	2010.11월
6. 공공임대주택 감독·분쟁조정기능 강화	6-1. 부당한 임대조건변경에 대한 시정명령권 부여	임대주택법  제26조	국토해양부	2011.4월
	6-2. 임대주택분쟁조정위원회 기능·권한 강화 - 분쟁조정을 위하여 필요한 자료를 분쟁 당사자에게 요구할 수 있는 권한 명시 - 임대주택 분쟁조정 불참 및 자료제출 요구 미협조시 제재조항 마련	임대주택법 <신설>	국토해양부	2011.4월
		임대주택법 제44조
	6-3. 관리감독 사각지대 해소 - 공공택지를 받은 민간건설공공임대주택의 임대조건 변경 신고 의무화	임대주택법 제26조	국토해양부	2010.11월
	6-4. 시.군.구청장의 관리·감독 의무 이행 철저	의견표명	지방자치단체
7. 공공임대주택 통합시스템 구축	7-1. 임대주택 정보 접근성 확대 및 편의성 증진	-	국토해양부	2011.4월