임대주택 분양전환후 입주자대표회의 구성 등 관련법규 내용입니다.

임대주택의 분양전환이 완료되고 난 후에는 곧바로 입주자대표회의를 구성하기 위한 절차에 들어가게 됩니다.

가장 먼저 선거관리위원회를 구성하여 관리규약제정 및 입주자대표회의를 구성하기 위한 동별대표자를 선출한 후 임원등을 구성하여야 합니다.

 

공정하고 관련법률에 위배되지 않는 관리규약 제정 및 민주적이고 투명하게 입주자대표회의를 운영할 구성원인 각 동별대표자와 임원을 선출하는 것이 무엇보다도 중요합니다.

(물론, 이를 주관할 선거관리위원회 위원 또한 공정하고 중립적인 위원으로 구성하는 것도 중요합니다)

 

임대주택 분양전환후 입주자대표회의 구성, 선관위 구성, 관리권 인수인계 등과 관련된 사항은 주택법으로 규정되어 있습니다.

 

주택법령에서 위와 관련된 내용들을 발췌하여 게시하오니 민주적이고 투명한 아파트공동체 운영에 참조하여 주시기 바랍니다.

 

주택법 (입주자대표회의 구성과 인수인계 관련)

제43조(관리주체 등)

① 대통령령으로 정하는 공동주택(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우와 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다.

② 입주자는 제1항에 해당하는 공동주택을 제4항에 따라 자치관리하거나 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.

③ 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.

④ 입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하려는 경우에는 제1항에 따른 요구가 있었던 날부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다. 다만, 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변경할 경우에는 그 위탁관리의 종료일까지 자치관리기구를 구성하여야 한다.

⑤ 사업주체는 입주자대표회의로부터 제3항에 따른 통지가 없거나 입주자대표회의가 제4항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니한 경우에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우 사업주체는 입주자에게 그 사실을 알려야 한다.

⑥ 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 기간 이내에 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 하며, 관리주체가 변경된 경우에도 또한 같다. 다만, 제5항에 따른 관리주체의 관리기간은 대통령령으로 정한다. <개정 2011.9.16>

1. 입주자대표회의로부터 제3항에 따른 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우

2. 제4항에 따른 자치관리기구가 구성된 경우

3. 제5항에 따른 주택관리업자가 선정된 경우

⑦ 다음 각 호에 해당하는 사항 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 제1항에 따른 통지·요구의 방법 및 절차

2. 제3항에 따른 입주자대표회의의 구성·운영 및 의결사항

3. 관리주체의 업무

4. 관리방법의 변경

5. 공동주택관리기구(제4항에 따른 자치관리기구를 포함한다)의 구성·기능·운영

⑧ 지방자치단체의 장은 그 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 제7항에 따른 관리주체가 공동주택의 관리업무를 수행하기 위하여 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있다.

⑨ 공동주택의 관리와 관련하여 제42조제8항에 해당하는 자는 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공하여서는 아니 된다. <개정 2011.9.16, 2012.1.26>

[전문개정 2009.2.3]

 

제44조(공동주택관리규약)

① 시·도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)의 준칙을 정하여야 한다.

② 입주자와 사용자는 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다.

③ 관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.

[전문개정 2009.2.3]

 

제46조(담보책임 및 하자보수 등)

① 사업주체(「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 제42조제2항제2호에 따른 행위를 한 시공자를 포함한다. 이하 이 조 및 제46조의2부터 제46조의7까지에서 같다)는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 제29조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하(沈下)·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 조 및 제46조의2부터 제46조의7까지에서 "입주자대표회의등"이라 한다)의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. <개정 2009.2.3, 2010.4.5, 2012.1.26, 2012.12.18>

1. 입주자

2. 입주자대표회의

3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)

4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단

② 제1항에 따른 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다)는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2009.2.3, 2010.4.5>

③ 사업주체는 제1항에 따른 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2009.2.3>

④ 시장·군수·구청장은 제1항에 따른 기간에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단기관에 의뢰하여 안전진단을 할 수 있다. 이 경우 안전진단의 대상·절차 및 비용 부담에 관한 사항과 안전진단 실시기관의 범위 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2009.2.3>

⑤ 삭제 <2012.12.18>

⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제46조의2에 따른 하자심사·분쟁조정위원회에 하자심사 또는 분쟁조정을 신청할 수 있다. <개정 2012.12.18>

1. 입주자대표회의등과 사업주체(제2항에 따른 하자보수보증금의 보증서 발급기관을 포함한다. 이하 이 조 및 제46조의2부터 제46조의10까지에서 같다) 사이에 제1항에 따른 담보책임기간에 발생한 하자의 책임범위에 대하여 분쟁이 발생한 경우

2. 사업주체·설계자 및 감리자 사이에 하자의 책임범위에 대하여 분쟁이 발생한 경우

 

제51조(장기수선충당금의 적립)

① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다. <신설 2010.4.5>

1. 제46조의4에 따른 조정등의 비용

2. 제46조의7에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용

3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용

③ 제1항에 따른 공동주택의 주요 시설의 범위, 교체·보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다. <개정 2010.4.5>

④ 장기수선충당금의 요율·산정방법·적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2010.4.5>[전문개정 2009.2.3]

 

주택법 시행령(입주자대표회의 구성과 인수인계 관련)

 

제48조(주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위)

법 제43조제1항에서 "대통령령이 정하는 공동주택"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물과 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)을 말한다. <개정 2007.11.30, 2008.10.29>

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

 

제49조(사업주체의 관리)

① 사업주체는 법 제43조제1항의 규정에 의하여 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에 의하여 당해 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 비용(이하 "관리비예치금"이라 한다)을 징수할 수 있다.

②사업주체는 법 제43조제1항에 따라 입주예정자의 과반수가 입주한 사실을 통지하는 때(임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택을 분양전환하는 경우에는 그 공동주택 전체 세대수의 과반수가 분양전환된 때를 말한다)에는 통지서에 다음 각 호의 사항을 기재하여 통지하여야 한다. <개정 2007.3.16, 2010.7.6>

1. 총입주예정세대수 및 총입주세대수, 동별 입주예정세대수 및 동별 입주세대수

2. 공동주택의 관리방법에 관한 결정의 요구

3. 사업주체의 성명·주소(법인인 경우에는 명칭·소재지를 말한다)

 

제50조(입주자대표회의의 구성 등)

① 법 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 "동별 대표자"라 한다)로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다. <개정 2010.7.6>

②하나의 공동주택단지를 수개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우(임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택은 분양전환된 경우를 말한다)에는 먼저 입주한 공구의 입주자 또는 사용자(이하 "입주자등"이라 한다)는 제1항의 규정에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다. <개정 2010.7.6>

③동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다) 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말한다) 중에서 다음 각 호의 구분에 따라 선거구 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출한다. <개정 2010.7.6, 2012.3.13>

1. 입후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출

2. 입후보자가 1명인 경우: 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자의 과반수 찬성으로 선출

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다. <신설 2010.7.6>

1. 미성년자, 금치산자 및 한정치산자

2. 파산자로서 복권되지 아니한 사람

3. 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람

4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람

5. 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람

6. 제50조의2제2항에 따른 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람을 포함한다)

7. 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속

8. 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원

9. 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람

10. 제58조제1항부터 제5항까지의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(이하 "관리비등"이라 한다)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람

⑤ 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 다음 각 호의 임원을 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다) 과반수의 찬성으로 선출하여야 한다. <개정 2010.7.6>

1. 회장 1명

2. 감사 1명 이상

3. 이사 2명 이상

⑥ 제5항에도 불구하고 500세대 이상인 공동주택은 다음 각 호의 구분에 따라 전체 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 동별 대표자 중에서 회장과 감사를 선출한다. <신설 2010.7.6, 2010.11.10>

1. 후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출

2. 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출

⑦ 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 중임할 수 있다. <신설 2010.7.6>

⑧입주자대표회의의 임원의 업무범위 등은 국토해양부령으로 정한다. <개정 2008.2.29, 2010.7.6>

 

제50조의2(동별 대표자 등의 선거관리)

① 입주자등은 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출(해임하는 경우를 포함한다. 이하 같다)하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회(이하 "선거관리위원회"라 한다)를 구성한다.

② 선거관리위원회는 위원장을 포함하여 5명 이상 9명 이하의 위원으로 구성하고, 위원장은 호선한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없다. <개정 2011.4.6>

1. 동별 대표자

2. 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람으로서 사퇴할 당시의 임기가 끝나지 아니한 사람

③ 500세대 이상의 공동주택은 「선거관리위원회법」 제2조에 따른 선거관리위원회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원으로 위촉할 수 있다.

④ 선거관리위원회는 그 구성원 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정한다. 이 경우 제1항에 따른 선출에 관하여 이 영 및 관리규약으로 정하지 아니한 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있다.

⑤ 선거관리위원회는 제1항에 따른 선거관리를 위하여 「선거관리위원회법」 제2조제1항제3호에 따라 해당 소재지를 관할하는 구·시·군선거관리위원회에 투표 및 개표 관리 등 선거지원을 요청할 수 있다.

⑥ 선거관리위원회의 운영·업무(제50조제4항 각 호에 따른 동별 대표자 결격사유의 확인을 포함한다)·경비, 위원의 선임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정한다.

[본조신설 2010.7.6]

[종전 제50조의2는 제50조의3으로 이동 <2010.7.6>]

 

제51조(입주자대표회의의 의결사항 등)

① 입주자대표회의는 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다. <개정 2006.2.24, 2010.7.6>

1. 관리규약 개정안의 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함한다. 이하 같다)

1의2. 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정·개정 및 폐지

1의3. 공동주택 관리방법의 제안

2. 제58조에 따른 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다)

2의2. 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정

2의3. 제58조에 따른 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인

2의4. 제58조에 따른 관리비등의 결산의 승인

3. 단지안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준

4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항

5. 법 제47조제1항에 따른 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다)에 따른 공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량

5의2. 제47조제1항에 따른 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안

6. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행

7. 장기수선계획 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획(이하 "안전관리계획"이라 한다)의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)

8. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

8의2. 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항

9. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항

②입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 회장은 해당일부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집하여야 하고, 회장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 회장의 직무를 대행한다. <개정 2010.7.6>

1. 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때

2. 입주자등의 10분의 1 이상이 요청하는 때

③입주자대표회의가 제1항에 따른 사항을 의결할 때에는 공동주택의 입주자등이 아닌 자로서 해당 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 권리를 침해하여서는 아니된다. <개정 2010.7.6>

④입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 한다.

⑤입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사·노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭하여서는 아니된다.

 

제52조(관리방법의 결정 등)

① 법 제43조제3항에 따른 공동주택 관리방법의 결정은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따른다. 법 제43조제7항제4호에 따른 관리방법을 변경하는 경우에도 또한 같다. <개정 2010.7.6>

②입주자대표회의는 해당 공동주택의 관리여건상 필요하다고 인정하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 인접한 공동주택단지(임대주택단지를 포함한다)와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분하여 관리하게 할 수 있다. 이 경우 공동관리는 단지별로 입주자등의 과반수의 서면동의를 받은 경우(임대주택단지의 경우에는 임대사업자 및 임차인대표회의의 서면동의를 받은 경우를 말한다)로서 국토해양부령으로 정하는 기준에 적합한 경우만 해당한다. <개정 2008.2.29, 2009.6.30, 2009.7.31>

③ 입주자대표회의를 대표하는 자는 법 제43조제3항 및 제7항에 따라 해당 공동주택의 관리방법 등을 결정한 경우에는 그 날부터 30일 이내에 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고하고, 사업주체에게 통지하여야 한다. 신고한 사항이 변경된 경우에도 또한 같다. <개정 2010.7.6>

④제1항에 따라 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정(주택관리업자를 변경하는 경우를 포함한다)하는 경우 입주자대표회의는 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다. 다만, 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다. <개정 2004.9.17, 2010.7.6>

⑤ 제4항에 따라 주택관리업자를 선정하는 경우에는 그 계약기간은 장기수선계획의 조정주기를 고려하여야 한다. <신설 2010.7.6>

⑥사업주체는 입주자대표회의의 구성에 협력하여야 하며, 제3항의 규정에 의하여 입주자대표회의가 관리방법을 결정하였음을 통지한 때에는 당해 입주자대표회의에 관리비예치금을 인계하여야 한다. <개정 2010.7.6>

 

제53조(공동주택관리기구)

① 법 제43조제4항 본문의 규정에 의하여 구성하는 자치관리기구가 갖추어야 하는 기술인력 및 장비는 별표 4와 같다.

②자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다.

③입주자대표회의는 자치관리기구의 관리사무소장을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선임한다.

④입주자대표회의는 선임된 관리사무소장이 해임, 그 밖의 사유로 결원이 된 때에는 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로운 관리사무소장을 선임하여야 한다. <신설 2007.3.16>

⑤입주자대표회의의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없다. <개정 2007.3.16>

⑥제1항의 규정은 자치관리기구가 아닌 공동주택관리기구가 갖추어야 하는 기술인력 및 장비의 요건에 관하여 이를 준용한다. <개정 2007.3.16>

⑦ 제52조제2항에 따라 공동관리하거나 구분관리하는 경우에는 공동관리 또는 구분관리 단위별로 공동주택관리기구를 설치하여야 한다. <신설 2010.7.6>

 

제54조(관리업무의 인수·인계)

① 사업주체는 법 제43조제6항 각 호 외의 부분 본문에 따라 관리업무를 자치관리기구 또는 주택관리업자에게 인계하는 때에는 인수·인계서를 작성하여 다음 각호의 서류를 인계하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의를 대표하는 자의 입회하에 인수자와 인계자가 인수·인계서에 각각 서명·날인하여야 한다. <개정 2012.3.13>

1. 설계도서·장비내역·장기수선계획 및 안전관리계획

2. 관리비·사용료의 부과·징수현황 및 이에 관한 회계서류

3. 법 제51조의 규정에 의한 장기수선충당금(이하 "장기수선충당금"이라 한다)의 적립현황

4. 관리비예치금의 내역

5. 관리규약 그 밖에 관리업무에 필요한 사항

② 법 제43조제6항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 1개월을 말한다. <신설 2012.3.13>

③법 제43조제6항 각 호 외의 부분 단서에 따른 관리주체의 관리기간은 자치관리기구가 구성되거나 입주자등에 의하여 주택관리업자가 선정될 때까지로 한다. <개정 2012.3.13>

 

제55조(관리주체의 업무 등)

① 법 제43조제7항의 규정에 의하여 관리주체는 다음 각호의 업무를 행한다. 이 경우 필요한 범위안에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다. <개정 2008.2.29>

1. 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리

2. 공동주택단지안의 경비·청소·소독 및 쓰레기수거

3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

4. 장기수선충당금의 징수·적립 및 관리

5. 관리규약으로 정한 사항의 집행

6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

7. 그 밖에 국토해양부령이 정하는 사항

② 관리주체는 월별로 관리비등과 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설·복리시설의 사용료 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입을 말한다. 이하 같다)의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하여야 한다. <개정 2010.7.6>

③ 관리주체는 공동주택의 입주자등이 제2항에 해당하는 정보와 제55조의2 및 제55조의3에 해당하는 정보의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 정보는 그러하지 아니하다. <신설 2010.7.6>

1. 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보

2. 감사·입찰계약·인사관리·의사결정과정 또는 내부검토과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보

 

제55조의2(관리비등의 사업계획 및 예산안 수립 등)

① 관리주체는 다음 회계연도에 관한 관리비등의 사업계획 및 예산안(제50조의2제6항에 따른 선거관리위원회의 운영경비를 포함한다)을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 한다. 이 경우 승인사항에 변경이 있는 때에는 변경승인을 받아야 한다.

② 관리주체는 매 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하여 회계연도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 한다.[본조신설 2010.7.6]

 

제55조의3(관리비등의 회계감사)

관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 요구를 받은 경우에는 제55조의2제2항에 따른 사업실적서 및 결산서 등에 대하여 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 한다. 이 경우 감사인은 회계감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출하여야 한다.

1. 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 요구한 경우

2. 입주자대표회의에서 의결하여 요구한 경우. [본조신설 2010.7.6]

 

제60조의2(하자보수의 종료)

① 사업주체는 제61조 각 호의 구분에 따라 순차적으로 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 사실을 입주자대표회의(입주자대표회의가 구성되지 아니한 경우에는 법 제46조제1항제3호에 따른 관리주체를, 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단을 각각 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 통지하고, 하자담보책임기간이 만료된 때에는 제59조제3항 전단에 따라 입주자대표회의등이 하자담보책임기간 내에 발생된 하자에 대하여 보수를 청구한 경우에는 지체 없이 보수를 완료한 후 그 결과를 입주자대표회의등에 통지하여야 한다.

② 입주자대표회의등은 사업주체로부터 제1항에 따라 하자보수완료 통지를 받은 날부터 30일 이내에 문서로 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 사업주체는 이의제기를 받은 날부터 3일 이내에 하자를 보수하거나 하자보수계획을 통지하되, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 기재하여 통지하여야 한다.

③ 사업주체는 제2항 전단에 따른 이의가 없는 경우에는 제59조제1항에 따른 하자담보책임기간별로 순차적으로 주거전용부분과 공용부분으로 구분하여 하자보수종료 확인을 입주자대표회의등에 요구할 수 있다.

④ 제3항에 따른 요구가 있는 경우에는 입주자대표회의등은 입주자가 그 취지를 알 수 있도록 서면으로 고지하여야 한다.

⑤ 하자보수종료의 확인을 위해서는 국토해양부령으로 정하는 하자보수종료확인서에 입주자 또는 그 대리인의 서면확인서(공용부분은 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 말한다)를 첨부하여야 한다.[본조신설 2010.7.6]

 

제66조(장기수선충당금의 적립 등)

① 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정한다. 다만, 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택을 분양전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 「임대주택법 시행령」 제30조제3항에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따라야 한다. <개정 2010.7.6, 2011.4.6>

② 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 제51조제1항에 따른 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다. <개정 2010.7.6, 2011.4.6>

1. 수선공사(공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 명칭과 공사내용

2. 수선공사 대상시설의 위치 및 부위

3. 수선공사의 설계도면 등

4. 공사기간 및 공사방법

5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액

6. 공사발주 방법 및 절차 등

③장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다. 다만, 분양전환승인을 받은 건설임대주택의 경우에는 제54조에 따라 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다. <개정 2010.7.6>

④공동주택중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 이를 부담하여야 한다.

⑤ 공동주택의 사용자는 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있다. <신설 2011.4.6>

⑥ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다. <신설 2011.4.6>

 

주택법 시행규칙(입주자대표회의 구성과 인수인계 관련)

 

제21조(입주자대표회의 임원의 업무범위 등) ① 삭제 <2010.7.6>

②입주자대표회의의 임원의 임기는 관리규약으로 정한다.

③회장은 입주자대표회의를 대표하고, 그 회의의 의장이 된다. <개정 2010.7.6>

④이사는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에는 관리규약에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행한다.

⑤감사는 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등의 부과·징수·지출·보관 등 회계관계업무와 관리업무전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사한다.

⑥ 감사는 제5항에 따라 감사를 실시하는 경우에는 관리주체로부터 영 제55조의2제2항에 따른 사업실적서 및 결산서를 제출받아 감사한 후 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출(영 제55조의3에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인에게 의뢰하여 회계감사를 실시하는 경우는 제외한다)하여야 한다. <신설 2010.7.6>

 

제23조(공동주택의 공동관리 등)

① 입주자대표회의는 영 제52조제2항의 규정에 의하여 공동주택을 인접한 공동주택단지와 공동관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분하여 관리하고자 하는 경우에는 다음 각호의 사항을 입주자등에게 통지하고 입주자 등의 서면동의를 얻어야 한다. 이 경우 공동관리의 경우에는 주택단지별로 입주자 등의 과반수의 동의를 얻어야 하며, 구분관리의 경우에는 구분관리 단위별 입주자 등의 과반수의 동의를 얻어야 하되, 관리규약으로 달리 정한 경우에는 그에 의한다.

1. 공동관리 또는 구분관리의 필요성

2. 공동관리 또는 구분관리의 범위

3. 공동관리 또는 구분관리를 하는 경우의 입주자등이 부담하여야 하는 비용변동의 추정치

4. 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항

②영 제52조제2항 후단에서 "국토해양부령이 정하는 기준"이라 함은 다음 각 호의 기준을 말한다. <개정 2006.2.24, 2008.3.14, 2010.7.6>

1.세대수가 1천5백세대 이하일 것. 다만, 영 제48조 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우를 제외한다.

2. 공동주택 단지 사이에 법 제2조제6호 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설이 없는 인접한 단지일 것

③입주자대표회의는 영 제52조제2항의 규정에 의하여 공동주택을 공동관리하거나 구분관리할 것을 결정한 때에는 지체없이 그 내용을 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 한다.

 

제24조(관리방법결정 및 입주자대표회의의 구성 등의 신고)

입주자대표회의를 대표하는 자는 영 제52조제3항에 따라 다음 각 호의 사항을 별지 제34호의2서식에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.

1. 공동주택단지의 명칭·위치, 사업주체의 명칭, 사업계획승인일 및 사용검사일

2. 관리규약

3. 입주자대표회의의 명칭 및 구성현황

4. 공동주택의 관리방법. [전문개정 2010.7.6]